租金當入息申樓按 良心業主不加租輕鬆過壓測《星之谷專欄 – 經濟一週》

十多年前楼价低廉，銀行審批按揭亦較寬鬆，甚至有買家是以信用卡支付物業首期，造就了一批持有多個物業的業主；雖然目前銀行審批按揭較以往嚴緊，但這批業主仍可以透過現有物業所帶來的租金收入，去申請按揭貸款；而買入連租約物業的業主，同樣可以計算單位的租金收入；倘租金回報不高，則可用「擬租金收入」代替，按揭申請自然得心應手。

假如本身有物業收租，按揭申請人需要用40/50去計每月供款與入息比率(DTI)及壓力測試，其租金收入可視作入息，只要租約有打釐印，每月租金可用7折計算入息；相反，租約沒有打釐印，個別大銀行會以6折計算。

業主除了以租約的租金作為入息外，只要單位是打算放租，即使未有出租，也可以用「擬出租」計算，即銀行會以同一個單位的預期租金當入息，惟該份預期租金亦需以6折去計算DTI以及壓力測試。

究竟用正式租金，還是擬租去當作入息會比較划算？需要獨立地每宗個案比較和計算。

如現實中出現電影《九品芝麻官》的情節，業主為向租客報恩而「年租銀兩三十，万一不交租亦可」，這些良心業主在承造新按揭時，其租金收入一直未有加租，又或者業主是以低於市價的租金出租單位，用擬租金收入去計算入息會較為穩妥。

接受擬租的銀行不多

至於一些租約如果是在按揭drawdown前完約，有些銀行不會計租金，如業主未必能即時找到新的租客承租，同樣可以用擬租金收入去計算入息。

要留意的是，擬租是由銀行請估價行代為估值，由於接受用擬租的銀行不多，按揭申請人可選擇的銀行或有限，甚或有機會出現租金估價比市價低的情況。申請人可以到不同銀行問價，或者向按揭中介機構查詢。

另外，有業主會向租客提供折扣，吸引租客一次過預繳一年租金，業主就毋須每個月收租。

但如果需要承造按揭時，部分銀行或不會將此部分的租金視為入息，雖然業主的租金已袋袋平安，但銀行反而會覺得沒有保障，万一將來業主無力供款，銀行收回物業，由於租客已向業主支付租金，銀行無租收之餘，亦要等到租約期滿後，才可將銀主盤拍賣。

過去亦有業主將單位分租予內地來港讀書的大學生，賺取更高的租金，不過在以該單位的租金收入申請按揭時同樣遇到麻煩。

銀行因為在審批文件時，發現同一個單位有多份租約，於是有合理理由懷疑單位改作劏房，而一般銀行是不會把違規劏房的收入當作入息，需要派人上門驗樓，或會延誤審批，如驗樓時未獲租客開門，銀行更可能會拒批按揭。

驗樓人員會調查單位分租單位是否有入則或有其他違規改動，對分租單位的數目和面積都有限制，符合要求的劏房租金，才會納入每月入息之中。

即使個別銀行接受計算劏房租金作為入息，租金總值也不能超過該單位的租金估值太多；否則，銀行會覺得不合理。

子非魚

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