入息浮動 轉按8成套現難闖關【星之谷專欄 – 經濟日報】

眾所周知，如果申請按揭成數8成或以下，供款與入息比率（DSR）可以計算佣金、津貼等非固定入息。但原來轉按8成套現，這類型收入不會被視作入息，銀行只會計算固定收入，將會影響可套現金額。

所謂轉按套現，是將物業完全由另一間銀行承造按揭，並以最新估價計算按揭成數，從而能夠套現。根據金管局指引，如果楼价600万元或以下，轉按套現最高可以申請8成按揭，年期最長為25年。

舉例，林先生（化名）數年前以8成按揭買入一層500万元物業（貸款額400万元），現時物業升值至600万元，他打算轉按申請8成按揭（貸款額480万元）套現近百万元。

但要留意，轉按套現並申請8成按揭的話，供款與入息比率只計算底薪、固定日薪及時薪等固定入息；年終花紅雖然並非固定，但可以用過去2年平均數計算；至於津貼，如果在僱傭合約中寫明是保證，過去6個月都有入賬及金額固定，都可以計算在內。

6成以下按揭 毋須驚動按保

幸好，雖然林先生工作收入一部份來自非固定入息，但自身底薪都足夠通過供款與入息比率上限，轉按套現沒有大礙。其實，另一方法是申請6成或以下按揭，由於毋須經按揭保險公司，轉按套現都可以計算非固定收入。

讓我們再談談轉按套現的三個情景。

一、「甩」發展商二按

近年不少人靠發展商二按上車，當物業升值至一定程度，可以「甩」發展商二按轉按至銀行，但當計算供款與入息比率時，又能否計入非固定入息？

其實如果楼价是600万元以上，採用高成數按揭轉按並「甩」走發展商二按，金管局規定不能套現，但轉按時則可計算非固定收入。

二、清數

至於透過轉按套現去清還其他無抵押貸款，譬如卡數、私人貸款、財務公司借款等，最高可以申請75%按揭。但同一道理，如果是申請6成以上按揭轉按套現，由於涉及按揭保險公司，不能計算非固定入息。

三、聯名物業甩名

近年很多業主會將聯名物業「甩名」並重做按揭，例如妻子將一半業權售予丈夫。由於「甩名」當作是新買賣，故重做按揭都可以申請8成兼套現。不過，近親「甩名」交易再申請8成按揭，按揭保險公司會要求提供合理解釋，轉按套現不一定獲批。

最後，雖然近年楼价稍有回落，但整體仍然高企，600万元以下住宅在市場上寥寥可數，600万元以上轉按8成按揭是不能套現，故此要靠這招獲得流動性，本身應用場景不是太多。

子非魚

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