轉按時機 IV【星之谷專欄－頭條日報】

不少人在翻按物業的時候，都希望能盡量套現。以一個價值500万的住宅物業來說，翻按六成至八成的貸款額便相差100万，但是翻按至八成並套現，便需要申請按揭保險並多繳一次按揭保險費。

要成功申請八成按揭翻按套現，與新購物業批核準則相若，不過提供按保保險的公司還會考慮申請人套現原因，用作裝修、進修、醫病或給子女留學等均較易接受，但可能要求申請人提供有關報價或證明書等，按揭保險公司亦可能只批出有關費用實額加上少量備用錢，不一定能借足按揭成數上限。

另外，翻按八成套現供款期最高只有25年，以同等貨款額計算，每月供款額比30年按揭多一成半，如貸款人入息不高，亦是另一個獲批貸款額限制。

假如業主當初以400万買入物業，借八成按揭即320万，選用30年按揭，當年一次性按揭保費大約是4.1万元。假如現時物業升值至500万元並申請八成25年按揭，一次性保費便是約4.8万元並需約6000元律師費，總開支約5.4万元。假如於第三年轉按，可申請退回當初保費15%（約6200元），並從新按銀行獲得六成楼价1.6%回贈即4.8万元，總共約5.4万元，其實無額外開支便可完成轉按。

雖然申請按揭保險翻按套現在帳面上沒賺沒蝕，但套現100万按揭保費連四年總利息開支便佔貸款額約13%。假如申請人不急於套現，也可考慮在完成按揭後，有需要才申請借取私人貸款或稅貸等。借取100万貸款實際年利率一般低於3%，不過年期只有4至5年，總利息開支只佔貸款額約6%至8%。但由於私貸供款期短，每月還款額相對吃力，需好好計劃個人財務狀況。

子非魚

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