【验楼攻略2024】新楼及二手楼验楼程序、验楼师收费、准备工具

更新日期：2023年12月27日

买房是人生中的重要决策，任何细节都不能忽视，验房也是其中关键的一步。如果交房时房屋质量未达标准，且未能及时处理，轻则影响房屋外观，重则会降低未来的居住质量，业主以后还需要花费更多时间和精力来修复问题。因此，业主在收房时一定要做好验房工作，熟悉以下的验房攻略，将有助于确保居住环境的舒适与安心。

新房和二手房验房的目的有所不同

无论是新房还是二手房，入伙前都应该进行验房。对于新房，如果在验房时发现问题，业主可以尽快向开发商反馈并要求修复。通常，开发商会提供6个月的验房期限，换句话说，如果入伙半年后才发现问题，那么业主需要自行负责解决。

而购买二手房的业主，通常在买卖合同中会注明“按现状购买”，这意味着买家同意接受房屋的当前状态，除非卖方承诺会修理某些部分，否则买家在发现问题后需要自行承担修缮责任。因此，尽早识别房屋的结构性问题并进行修复，有助于避免入住后短时间内再次出现维修问题。

对于新房，业主在收到开发商的入伙通知书后，可以在指定日期到交楼地点办理相关手续。随后，开发商的“交楼大使”会陪同业主进行简单的验房，并提供一份缺陷清单。从收楼之日起，业主可以自行验房，或者委托专业验房人员代为检查。

如果是自行验房或由专业验房人员提供验房报告，业主需将报告递交给开发商，开发商会安排承建商进行修复。修复通常需要约2到4周的时间，完成后，业主需要再次验收房屋。

对于二手房买卖，买家应尽量在成交前一天亲自到房屋现场进行验房，确保房屋的状况与签约时一致，同时确认房屋已按合同要求清理干净，达到交接的标准。

如果是楼龄高的旧物业申请按揭，银行亦会要求验楼，主要是观察是否有僭建物或劏房，有机会影响按揭成数。

有些收费验房人员自称为“验房师”，但消费者委员会指出，目前并没有法定的验房师资格认证。任何建筑师、装修师傅或相关技工，只要具备验房知识和经验，或者完成相关的验房课程，都可以自称为验房师。

如果选择有经验的验房人员，业主需要仔细核实其背景资格，包括是否是注册建筑测量师、建筑师或工程师等，并确认其具备国际验房标准的知识。

业主也可以自行验房，但需要具备一定的专业知识，否则很容易在细节上与开发商发生争议，导致入伙日期延误。

新房的验房费用通常根据房屋的实际面积来计算，每平方米收费约为3到5港元。以一个400平方米的新房为例，验房费用大概需要1200到2000港元。部分验房师会设定最低收费标准，也有些为了吸引客户，会为新房业主提供团购优惠，多个业主一起报名可以享受更优惠的价格。

新房验房一般会检查三个主要方面：防水、电力和施工质量。施工质量包括检查新房的石材、家具、设施和装修，是否有刮痕、不平整等问题。

电力和施工质量的问题较容易发现，而防水问题可能更难以察觉。例如，窗边有水渍、窗框上有水痕或油漆出现粉末状物质等，可能是曾经渗水的迹象。即使发现了这些问题，找到水源并解决问题也不容易，可能需要多次修复。因此，新房验房时，防水检查是最重要的任务之一。

此外，新房中也常见空鼓和空心砖的问题，尤其是在花洒附近。需要特别注意是否有空心砖，因为这很容易导致渗漏，必须小心处理。

消委会早前列出19项验楼必验地方，让买家可尽早发现单位缺陷作出修正，可参考下表：

位置	检验部份
浴室	揭开假天花，检查渠管或石屎结构是否有渗水
	假天花上是否遗留建筑垃圾
	测试来去水系统及地台去水是否运作正常
	斜水是否足够，方便去水
	洁具是否有花痕
厨房	测试来去水系统是否运作正常
	洁具及厨柜是否有花痕
	确保炉具及煤气等运作正常
露台/工作平台	测试来去水系统是否运作正常
露台/工作平台	栏杆是否合乎安全标准
其他	确保电器及电掣运作正常
	柜面是否有花痕
	铝窗的螺丝是否有遗漏，是否有防水胶边，窗铰是否安装稳妥
	门锁是否运作正常
	墙砖及地砖是否平直及有裂纹，油漆是否平滑
	石屎、泥水批荡是否平直
	玻璃是否有花痕
	木地板是否有花痕及色差，例如物料曾在太阳下暴晒可能导致有色差问题
	核对售楼书所述的家俬或电器品牌及型号是否正确

如自行验楼，可事先准备好一系列的工具和用品，包括一份完整验楼清单，详细记录需要检验的事项，避免遗留；而售楼书列明单位的间隔、尺寸、装置、装修物料及设置，检验时可核对单位的实际情况，以及点收家俬电器、检查电话线接驳点位置是否正确等。

另外，携带手提电话，将瑕疵拍下来存档，同时以充电器检查屋内的电源是否正常。当业主发现有问题的地方，可用告示贴标记，如在玻璃上发现有瑕疵，可用。其他重要的工具还包括梯子、平水尺、拉尺和金属棒。

一些验楼专业仪器能找出肉眼看不见的问题，例如高清红外线热能相机可迅速找到石矢表面的异常温度，从而发现空鼓和渗漏的位置；利用高压水枪模仿下雨时的情况，测试玻璃门的防水能力。

在维修后，一些较轻微的瑕疵可由业主自行检查，惟部份渗漏问题需要用专业仪器进行检验。亦有业主曾经反映，部份列出的瑕疵未有处理，承建商就撕下告示贴，这可能涉及承建商的交楼标准，业主最好在覆检时提出，并与承建商沟通，釐清准则。

物业经检验后，业主可放心入住，避免因为维修问题而令估值下跌，将来转按套现也更得心应手。