驗樓後銀行拒批按揭的5大原因

2021年11月30日

申請按揭，銀行可能要求驗樓。而驗樓後銀行決定拒批按揭主要原因包括：

更改主力牆
更改用途
潛建
佔用公家地方
路權

什麼情況下銀行需要驗樓？

假如銀行懷疑單位有潛建，或樓齡太大，都有機會要求驗樓，至於村屋和商廈則大部份銀行都需要驗樓。

銀行拒批原因1：更改主力牆

室內改動不一定會影響按揭批核，一般輕微的改動，比如兩房變一房、造open kitchen、造個閣仔等，如不涉及主力牆，驗樓都能過關。但如更改主力牆，比如做劏房、相連單位打通、上下單位自製內覆式等，則大大提高按揭被拒的機會。

不過都有例外情況，如已更改主力牆，並已申請入則且獲得政府的滿意紙或不反對通知書，同時符合消防條例，按揭仍有機會獲批。

銀行拒批原因2：更改用途

如物業由自住用途改為商業用途，比如樓上舖，按揭就有機會被拒：

除經營飲食用途以外，樓上舖仍可通過部份銀行審批，但需要加息，按揭成數亦只能6成或以下。
更改用途申請高成數按揭，獲批的機會很微。
工商廈更改用途為住宅，按揭則不能獲批。
有些村屋地契沒有寫明用途，這類物業如做商業用途，按揭未必不能批。

＊注意，如更改為商業用途，就算銀行可批按揭，也會當作商業按揭處理，即按揭成數最高只是6成。

銀行拒批原因3：僭建

僭建仍有機會獲批，視乎僭建了什麼。比如平台有個可伸縮的簷蓬，銀行有機會只需要申請人簽個undertaking，承諾會清拆，按揭也照樣批出。有些銀行則會計算清拆費，然後把費用扣減貸款額。但嚴重的僭建，比如平台石屎屋，或僭建涉及主力牆，按揭被拒的機會就大得多。村屋天台如有玻厲屋，但面積只是天台面積的一半，按揭仍可能獲批。不同銀行對於僭建有不同批核標準，建議申請按揭時報多幾間銀行。

銀行拒批原因4：佔用公家地方

驗樓時測量師行會量度物業有否佔用公家地方，比如村屋門前建設圍牆，而圍牆覆蓋了公家地方，按揭就有機會不批，當然銀行可能要求買家承諾清拆，按揭就如常批出。如單位窗外或大廈外牆掛上招牌，亦屬佔用公家地方，很大機會被屋宇署檢控，按揭亦很難獲批。

銀行拒批原因5：路權

村屋申請按揭時，路權亦是驗樓的一大重點。從村屋出到大馬路所經的地方，是私家路還是公家路。如村屋沒有公家路可以出到大馬路，按揭不批的機會很大。如買村屋，最好先從田土廳取得平面圖，認清路權誰屬，才簽臨約。準買家也可以從田土廳查閱該村屋的 right of way 的文件，便得知包圍村屋的地方有無路權。

注意事項：驗樓通常是簽了貸款信才進行

通常銀行是先批按揭，待申請人簽了貸款信後，銀行才進行驗樓。故此，很多客人以為只要按揭已批，驗樓的結果不會影響按揭放款，其實不然。

由於銀行需付驗樓費給測量師行，故此都是先批按揭，以及需要貸款人簽了貸款信，銀行才會進行驗樓。就算按揭已批，如驗樓結果不及格，銀行亦會保留權利拒絕放款及取消按揭申請。

除了村屋或商廈，一般住宅單位如有屋宇署維修令，驗樓都是無可避免，否則都未必會被要求驗樓。當然，如對驗樓無信心，建議申請一些不慣常要求驗樓的銀行。如果單位是連約買，有些銀行亦可豁免驗樓，因單位有租客未必能開門。遇以上情況，銀行仍會到單位的外面查看有無僭建或是否劏房格局。