遠期樓花提早收樓 申請按揭有咩要注意？

2023年1月5日

買一手樓花的業主，能夠提早收樓盡早入伙當然是好事，但另一方面，提早收樓亦意味準業主要比預期早去申請按揭，對於換樓客和剛轉工的客人，可能會受到影響。

換樓客如未趕及賣樓 不能借9成

其中換樓客受影響最大，他們因手持物業，如果未能在新的成交期前完成售出現有單位的程序，則不符合按揭首置規定，只能借8成或以下，變相買家至少要準備多一成的資金作為首期。

而且換樓客亦要通過壓測，壓測前及壓測後每月供款與入息比率（DTI）分別為40%及50%，舊物業每月還款額也有可能計入壓測，業主或會因入息不夠計而未能借足。

至於解決的方法，換樓客可能要與現有物業的新買家商討提早成交，但如果新買家同樣要申請高成數按揭，以及律師樓做文件等的時間，需時最少40至50日，未必能滿足換樓客的要求；屆時換樓客唯有向發展商提出新物業要延遲成交，但就有可能要罰息。

一般銀行審批按揭申請時，都要求申請人提供3個月的入息證明，但如果申請人剛轉工，只得一個月糧單，又未過試用期，提早收樓要申請高成數按揭或會有困難，申請人需要證明在轉工期間沒有不合理空窗期、新工和舊工的入息沒有很大落差，又能提供舊工的稅單紀錄，才可以將入息計算入壓力測試。

銀行接受提早180日申請按揭

至於原本是在180日內要完易交易的即供買家，受影響則較少，有些銀行可以提早申請按揭，最長可以達180天。但不是每間銀行都接受這麼遠期提早申請，有些銀行只接受成交前3個月申請按揭。

為什麼每間銀行的取態不同？其中一個原因是電腦系統。如是中小行，有些銀行的電腦系統不能輸入太長的成交期。一般二手買賣的成交期只是60-90日，因此如是遠期樓花，就算是即供，個別中小行的系統未必能支援。

申請按揭，TU有效期只有3個月，樓花也不例外

其次是check TU問題。申請按揭時銀行需要check TU，而TU的有效期只有3個月。如果成交期超過3個月，銀行需要臨成交前要check多一次TU。除check TU外，有些銀行也需要申請人補交最新的入息證明，變相按揭需要重批。個別銀行或前線按揭銷售員，為免增加自己的工作量，因此把即供的申請日期定在成交前3個月，避免要重check TU。市旺時銀行對按揭取態積極，為搶單自然不介意貸款人提早申請，寧check多次TU。但經濟下行時銀行收緊按揭，自然更不願意讓貸款人過份提早申請。

按保容許180日前申請高成數按揭

如果要經按保申請高成數按揭，比如8按或9按，按保是容許成交前180日申請。不過要留意高成數按揭是要經銀行及按保批，按保接受提早申請不代表銀行也接受。因此，遠期樓花如想提早申請按揭，要選擇接受提早申請的銀行，再上按保。

跟據金管局指引，行即供如楼价是600万以上，不能申請高成數按揭，只有行建期才可。但如楼价是600万或以下，跟據舊例，就算即供都可以申請高成數按揭。

延伸閱讀：

• 一手樓花按揭 8大Q&A【新按揭成數、即供樓花、建期、發展商二按】
• 一手樓花，如即供，可否免壓力測試？
• 放寛按揭後 新盤付款 : 即供同建期計劃邊隻抵？
• 樓花買家如何預測收樓時間 (入伙紙 / 滿意紙 / 關鍵日期 / 申請按揭時間)