踢契是甚麼？一文話你知踢契個案成敗原因

2023年3月30日

二手物業買賣，都是按照單位的現狀買入，代表了買家同意買入該狀況的物業，不會事後追究賣家維修費用，故在成交前買家最好要驗樓，其作用並非要確保單位毫無損耗，而是要確認物業現狀，如結構及房間數目等，與臨約中描述的相同。如果交收後才發現單位貨不對辦，是否可以作為踢契的理由？想了解詳情的讀者可參閱以下文章：

甚麼是踢契？

「踢契」是指在簽妥買賣合約後，因為樓宇業權有瑕疵，買家拒絕完成交易，取回訂金，甚至向賣方追究損失。

一般而言，當買賣雙方在簽妥臨時買賣合約或正式協議後，賣方需提交樓契等文件，證明物業有良好業權。同時，買方亦可透過代表律律，就樓契內容或物業之狀況向賣方提出合理的業權質詢。如賣方律師未能在成交前作出完滿解答，或提供令人信納的證據，可視作違反協議，買方則有權「踢契」。

業權瑕疵的例子包括臨約聲明沒有僭建，惟驗樓時發現單位有結構性改動或是劏房；或賣方身分為授權人，但被買方律師質疑其身份，又未能聯絡到業主，買家就有權取消交易。

買家可要求原業主提供還原費用，又或者在成交期內還原才交樓。如果申請按揭，銀行通常會在成交前派員上門視察，如發現未完成還原，或者還原不合格，是會拒絕放款的，而買家亦可以踢契。

另外，原業主或在簽臨約時訂明有僭建物或圖則有改動，有機會影響銀行審批按揭，買家要多加留意。

不可以，因為事件不涉業權瑕疵，買家需要按照協議完成交易，否則會被視為「撻訂」，對於單位因水浸而造成的維修及損失，新買家只能透過民事索償。

其未構成重大影響的事件，例如簽署臨約時原業主保證會留下傢私、電器，但在驗收時卻未有兌現承諾，買家以此理由「踢契」成功機會則都不大。

如果買家曾在買樓前，曾獲得原業主確認單位不是凶宅，但後來被揭發說謊，例如原業主的配偶在單位內身故，業主不可能不知情，惟業主未有如實告訴買家，屬於失實陳述，就有足夠理由來踢契。

要注意的是，買家在詢問業主或地產代理時，用字需較為肯定，過去曾有個案是買家查問物業單位「有無蠱靈精怪，無唔妥嘛？」結果被法庭判買家踢契敗訴。