買新樓選即供用發展商二按，定建期用波叔plan上會？

2022年5月26日

即供或建期？相信是買新盤的最大難題之一。即供通常有比建期更多的折扣優惠，但就不能在銀行申請高成數按揭（除非楼价600万或以下）。不過，一般採用即供都可先申請發展商二按，收樓後轉按至銀行用「波叔plan」上會。

樓花即供及建期上會方法

即供的話，除非楼价是600万或以下，不能向銀行申請高成數按揭，最高只可借6成。如果首期不足的話，可以申請發展商二按或「呼吸plan」。一般發展商按揭頭兩年會有低息「蜜月期」，利率和銀行按揭相約。但蜜月期後，利息便會增加，一般是最優惠利率（現時是5%-5.25%）或以上。

故此，如用發展商按揭做即供上會，收樓後需要轉按至銀行，避免捱發展商高利息按揭。轉按如不需要套現的話，可以用「波叔plan」，即1200万樓最多可以借960万或現有按揭餘款，以低者為準。

至於如行建期，可以直接用波叔plan上會享受銀行低按息。

由於選用即供可享折扣優惠，理論上選即供 + 發展商二按上會，收樓後轉按至銀行，是最著數的方法，但有以下風險：

缺點1：發展商二按難批

很多人以為發展商二按很容易獲批，其實並不然。因發展商按揭的金額有限，通常先到先得，借完即止。如果很多買家都需要申請發展商按揭，在供不應求的情況下，發展商有權只批給入息最「靚仔」的買家。發展商按揭的批核標準不透明，並可隨時更改。如果申請人不多，當然批核可以很寬鬆。但如「僧多粥少」的情況下，未必人人批到。

當然，如果發展商二按不獲批，而首期不夠的話，可向發展商申請轉建期，不過就失去了即供優惠。而且由即供轉建期，需要發展商允許。

缺點2：發展商二按的壓力測試較難通過

如需要發展商二按，壓力測試會較難通過。首先，發展商二按有平息期及貴息期。銀行審批一按時，壓力測試須連同二按計算，並以貴息期的利率去計算二按部份的壓力測試。除此之外，如果二按超過2成的話，壓測要以45％／55％ 計算，比起純銀行按揭以 50％／60％ 計壓測，最低入息要求會較高。

缺點3：發展商如遲交樓，會影響轉按

以上操作是先在即供期間用發展商二按上會，到收樓後馬上轉按至銀行。由於發展商按揭的低息蜜月期普遍有兩年，如果不是超長樓花期，收樓後低息蜜月期理論上應未過，有足夠時間轉按至銀行。但如果不幸地，發展商因種種原因遲交樓的話，由於未收樓不能申請轉按，故此有機會收樓前已過了發展商按揭的低息蜜月期。那麼在未完成轉按前都要供貴息。

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