最后更新：2025-04-25 @ 6:38 下午

更新：金管局宣布自2024年8月8日起，符合以下3种情况的业主可申请将自住物业改为出租用途。

自2024年10月16日起，出租物业按揭最高可贷7成。若计划将自住物业改为出租用途，业主是否需要通知银行？有哪些事项需要特别注意？本文将提供详细指南，逐一解答常见问题。

对出租自住单位按揭有疑问？请联络我们免费查询

---

出租物业按揭放宽至最多贷7成

政府于2024年10月16日进一步放宽非自住按揭比例，申请按揭时申报物业用于出租，最多可贷7成。业主可申报物业租金收入，在计算”供款与收入比率”时增加收入，但租金需打厘印且按8折计算。对于未租出的物业，业主也可申报”预计租金收入”，但银行一般按6-7折计算。

物业自住转出租程序

1. 了解物业剩余按揭比例
2. 将按揭比例降至7成或以下
3. 获得承按银行同意
4. 了解承按银行是否会加息

若物业办理过高成数按揭，出租前需先解除按揭保险

最新放宽按揭政策下，银行按揭部分最高可借七成，如果打算出租，按揭成数同样是七成。如果房产申请了高成数按揭（超过七成），按揭保险公司在合同中已有明确规定，房屋必须用作自住。如果要用于出租，就必须先取消按揭保险。按保公司或银行会定期向借款人发信，调查房屋是否仍为自住用途。如果“偷偷出租”且未如实申报，有可能需要承担法律责任。

如果打算取消按揭保险，可以前往银行网点办理，将按揭成数降至七成或以下，才符合出租资格。如果房产已经大幅升值，按揭余额降至房价七成或以下，银行可直接协助借款人取消按揭保险；否则，需补足差额才能取消。

如果买房时间不足三年，取消按揭保险可退回15%的保费。需要注意的是，取消按揭保险需要重新找律师办理手续，可以顺便考虑转按揭，以赚取现金回赠。

最新按揭保险规定，高成数按揭在特定条件下可用于出租

香港按揭证券有限公司（简称按揭保险公司）宣布，自2024年8月8日起，在按揭保险计划（简称“按保计划”）下引入新安排，符合以下情况的业主可通过银行申请豁免“业主自住”的要求，将物业出租：

（一） 业主家庭即将迎来新生儿或收养儿童，导致住房需求发生变化；
（二） 业主失业，因此需要更灵活的居住或财务安排；
（三） 业主因其他特殊原因需出租物业，且该物业已自住满至少12个月。

业主必须提交已签署的声明书，并提供相关证明文件，说明申请豁免自住要求的原因。此外，业主除按保计划下的该物业外，不得拥有其他香港住宅物业。获得豁免批准的业主，必须承诺在豁免有效期间将香港作为主要居住地，并且业主及其作为共同借款人的配偶或同居伴侣（如有）不得在香港购买其他住宅物业。

关于在按保计划下出租物业的具体要求和不同情况说明，可参考下文：

• 放宽按揭保险有条件出租自住房产 8大常见问答（Q&A）

违规出租情况

有客户问：“出租房屋需要缴纳印花税，银行会不会因此得知物业被用来出租？”其实，税务局无权将纳税人的资料透露给银行，因为这属于泄露隐私。不过，如果业主因为出租而申请按揭利息扣税，税务局有可能向银行查询，以确认该物业是否合规出租。

那租客能否向银行投诉业主违规出租呢？据笔者了解，由于涉及业主的个人资料（例如是否属于七成按揭，或当初申报用途为出租还是自住），银行通常不会受理相关投诉。不过，近年有传个别违规出租个案在被举报后，被廉政公署（ICAC）揭发，可见违规出租确实存在法律风险。

另有按揭在身，自住转出租是否需要再减一成按揭成数？

如果物业用途由自住改为出租，按揭成数必须降至七成。有读者问：“如果还有其他按揭在身，是否还要再减少一成？”根据2024年10月16日公布的新安排，即使转为出租，也不需要额外减少按揭成数，但需要重新办理按揭手续。

物业从自住转为出租后，承按银行会不会加息？

不同银行的处理方式各不相同。根据过往替客户咨询的经验，有部分银行会选择加息。下表列出部分银行对于加息的态度。如果客户希望在将物业转为出租的同时避免加息，可以考虑转按，同时还可能获得现金回赠。

在将物业用途从自住改为出租前，也必须提前通知银行。银行在发出出租同意书时，可能会收取手续费，有些银行收费在1,000至2,000港元之间，具体收费可参考下表。另外，银行可能还需在地政总署办理“出租批文”（rental assignment），这可能会产生额外的律师费。将来如果想将物业转回自住，还可能需要提供退租证明。

銀行	是否加息	費用
中銀	銀行會視乎個案考慮加息幅度	$2,000
恒生	不變	$1,500
花旗	不變	$1,000
工銀（亞洲）	銀行會視乎個案考慮加息幅度	$1,000
東亞	銀行會視乎個案考慮加息幅度	視乎個案而定
華僑銀行	不變	視乎個案而定

需要注意的是，银行对于这类自住转出租的按揭个案，通常会根据个别情况处理，因此上表中的加息幅度和收费并不一定适用于每一位业主，建议直接联系星之谷团队咨询详细情况。

新购房产打算出租，申报用途应选择自住还是出租？

如果刚购入的物业是带租约购买，那必须申报为出租；如果是交吉入市，则可以选择申报为自住或出租。

如果申报为自住，但不申请按揭保险，在最新放宽的按揭政策下最多可借七成。在取消压力测试后，供款与收入比率的上限为50%（前提是没有其他按揭）。根据2024年10月16日公布的新安排，即使申报为出租，按揭成数仍然是七成，供款与收入比率的要求同样是上限50%。不过，部分银行会将预期租金收入计入总收入，有助于通过供款与收入比率的审查。

楼花即将交房，可以申报为出租用途吗？

一般来说，楼花物业需要在交房之后，才可以申报为出租用途。但个别银行例外，允许即将交房的业主申报预期租金收入，以增强贷款能力。

延伸阅读：

• 出租按揭财技FAQ
• 【出租按揭】带租约买房，银行会否验楼？
• 自住单位变出租流程，未有租客也可用拟租金收入