清數能否上8成按揭？

2020年9月11日

清數 (Debt Consolidation) 其實是可以利用層樓做8成按揭套現，而所需要還清的債務的每月供款也可以不計入DSR（每月供款與入息比率）中。不過是有條件，本文詳細拆解。

清數的種類

最常見的清數種類包括以下：

假設持有物業，楼价為800万，按揭餘額為400万，並借了財仔100万。如透過普通銀行加按，最多可以套80万（800万 X 60% – 400万），不足夠還100万街數。而且，普通加按需要把街數的100万的每月供款計入DSR中，形成壓力測試很難通過。

去年政府放寬按揭成數，透過按揭保險，1000万或以下物業可以做8成按揭，但不適用於轉按套現。不過，如果轉按不套現，純粹是還現有樓按，仍然可以做8成。

大前提是，需要清數的債務需要是樓按。比如從財務公司借了錢，把層樓抵押，而財務公司註入田土廳，釘了second legal charge，便可以透過轉按8成按揭去清數。

如果借了財務公司錢但財務公司沒有註second legal charge （即俗稱空中釘），便不能透過8成按揭去清數。

以上述例子，楼价800万，做8成按揭去清數，即最多可以借640万，因此便夠還現有按揭以及財仔數100万。不過要留意，利用新成數不能套現，因此以上例子，雖然8成按揭最終可以借640万，但由於一二按合共只有500万，最終按揭貸款亦只有500万。

如果所欠的街數是信用卡或p loan，由於不會註入田土為second legal charge，因此不能透過轉按8成去清數。用以上例子，800万樓最多只可以轉按6成，最多借480万。不過，如果楼价是600万或以下，仍然可透過轉按8成去清數，因這是舊例中所容許。

新例下800万樓可以借9成，如是首置可以免壓力測試。但如是清數最多只可借8成，並且需要壓力測試。不過，清數的壓力測試可以不計算街數的現有每月還款。這是因為銀行會透過律師樓去清數，故此理論上，清了數後該筆街數的每月還款便會清失，所以不用計入壓力測試。

不過要留意，不是每間銀行都可以用以上形式做清數，大部份銀行仍然需要計算街數的每月還款去做壓力測試。但個別銀行可以豁免。

由於發展商二按是註入田土為second legal charge，因此可以運用以上清數操作。