每次轉按推高物業估價, 長遠逐漸增加你的物業估值

2017年1月12日

每兩年轉一次按，每次轉按前都拉高你的估價才轉，完成轉按後那估價便會永久性地留在估價行內。當整體楼价上升，估價行調整估價，也會用被你r高了的估值再進行調整。當每兩年都重覆這操作，隨住時間，你物業的相對估值在各估價行便會逐漸上升，甚至高過你樓上或樓上再樓上的單位也不出奇。

有些銀行只用一間估價行，例如匯豐。有些銀行有自己獨立估價部門，例如恆生。當轉按轉去這些銀行並拉高了估價，被推高了的估價也會永久性地留在這些銀行的物業估值內。隨住時間，你層樓在這些銀行的估值也會慢慢被提高。

估價是可以被r高的。估價行的營運方式是如下：

1. banker 打給估價行幫客人估價
2. 估價員進行估價
3. 客人同意申請轉按
4. 估價行提供完整估價報告，並向銀行收取估價報告費用

客人其實可自己買一份估價報告來看，可深入了解自己層樓和屋宛的估值因素。一般估價報告幾百至幾千元不等。

回歸正題，估價員進行估價時，除了用電腦方程式去輔助估價外，其實是有一個buffer 可酌情地拉高或拉低個估價的。當然，估價員不會隨便行使這酌情權。當banker 向估價員拉估價時，估價員便會衡量和那 banker 的合作關係。如果那 banker 過往是多生意給那估價員，估價員自然便鬆手些。假設個 banker 次次 拉完估價都無 “幫襯”，自然估價員也無意慾幫他拉高估價。

因此有些客人要求筆者向銀行r估價時，筆者有時會詢問客人：「如估到是不是會申請？」，就是這原因。

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