楼契（不动产权证书）不完整，「补契」会否影响按揭？

2025年2月1日

楼契在物业买卖中是非常重要的业权证明。一般楼契会存放在银行，但由于律师楼或银行在处理楼契时，难免出现人为错误，导致遗失一两份楼契文件。如果发现楼契不完整，就需要进行“补契”，否则会影响按揭办理。

大多数情况下，楼契存放在银行期间，没人会发现文件丢失。但当需要转按或业主卖楼给下一手时，律师楼会进行查契工作，遗失的文件才会被发现。如果楼契不完整，律师楼会进行“补契”，即从土地注册处调取文件副本。

如果遗失的文件本身是公开资料，例如地契、大厦公契等，这些本来就不是正本，而且属于公开文件，律师楼可直接从土地注册处补齐，使楼契完整。只要补契成功，一般不会影响按揭进度。

但如果遗失的是买卖双方签署的正本文件，例如买卖合约或转让契，虽然土地注册处有纪录，但由于不是官方文件，所以副本也不算正本。此时，律师楼在补契时需要业主宣誓，确认文件遗失。宣誓后，律师楼会在副本上盖章并注明“核证副本”，如果情况需要，还会在土地注册处登记相关声明。

若楼契出现“核证副本”记录，有些银行可能因此拒绝批出按揭。但若只是部分文件遗失，大部分银行仍然会接受。但如果整份楼契遗失，即使补回副本，银行通常也不愿承造按揭。

有些楼契文件无法从土地注册处调回

最常见的例子是授权书。例如上手卖方是通过授权人签约出售物业，律师楼未必会将授权书登记在土地注册处。如果原始楼契中的授权书遗失，律师楼可能因无法补回副本而拒绝出具“good title”（良好业权证明），从而导致无法办理按揭。唯一的解决办法是寻找愿意出具 good title 的律师楼重新处理买卖或转按手续。

补契不一定代表楼契遗失

补契工作其实很常见，律师楼提出需要“补契”，并不一定代表楼契部分文件遗失。例如大厦公共区域收到屋宇署发出的维修令，该文件会登记在土地注册处。业主转按或卖楼时，律师楼会将维修令文件调回并归入楼契。由于维修令属于公开资料，补契时无需宣誓，也不会影响按揭。

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