村屋按揭【舊屋地村屋、按揭成數、最長還款期、拒批原因、估價】

最后更新：2025-04-25 @ 3:51 下午

很多人对于村屋按揭抱有误解，包括不能敍做高成数按揭、难以获批、或利率偏高等等，本文将以FAQ形式，破解种种村屋按揭的常见迷思。

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村屋按揭成数最高是多少？重按套现成数有何不同？

最新政策下，村屋按揭也有变动，3,000万港元或以下的村屋物业，也能申请按揭保险，而最高按揭成数则维持在8.5成，并只适用于申请人为首置及固定收入，而非首置及非固定收入申请人最高按揭成数维持在8成，详情如下：

经按保最高按揭成数

1,000万港元以下：85%
1,000万至1,125万港元：80-85%（上限为900万）
1,125万至1,500万港元：80%
1,500万以上至1,715万港元：70-80% （上限为1,200万）
1,715万以上至3,000万港元：70%

如果业主想为村屋重按套现，最高按揭成数如下：

600万港元以下：一般最高为7成，借尽8成需经按保
600万港元以上：70%

村屋还款期最长多少年？

一般为30年，但实际情况要视乎多个因素，包括人龄、楼龄，和按揭成数。

假设按揭成数7成或以下：

个别银行用“80减人龄”计算最长还款期，如50岁或以下，可借足30年。
个别银行用“80减楼龄”计算最长还款期，如50年楼龄村屋，也可借足30年。

假设按揭成数为7成以上，需要购买按揭保险：

最长还款期以“80减人龄”或“55减楼龄”计算，以较小一项为期。
例子：按揭申请人50岁，物业楼龄30年，需要经按保借8成按揭。以人龄计可借足30年，但以楼龄计只能借25年，因此还款期批核结果最多为25年。

非标准村屋能否叙做按揭？（例如每层350呎的小全栋）

没有问题，只要齐契就有机会借足按揭成数最高上限，还款期最长30年。

有何拒批村屋按揭的常见原因？

假设借款人通过入息要求，拒批村屋按揭的原因一般为以下几个：

路权。参考我们在《都市日报》的文章：留意路权——村屋上车攻略(二)
未补地价（如原居民住满了5年，免补地价）
没有满意纸（有些银行可以先批按揭，后补满意纸）
楼契没有平面图。参考我们在《都市日报》的文章：避开地雷——村屋上车攻略(一)

村屋有僭建，按揭会不会被拒批？

申请村屋按揭时，银行需要验楼。如验楼时发现僭建物，例如天台变成玻璃屋、花园设有泳池、3房打通变为一房等，估价行会计算还原费用（即“重置费”）。

如果经按保公司申请高成数按揭，计算按揭成数时，会把楼价扣减重置费才计算贷款额。若借7成或以下，由于无须经按保公司审批，是否需要将楼价扣减重置费，再计算贷款额，则因银行而异。

如重置费不高（只占楼价几个百分点），部分银行可以不扣，但会要求借款人签署协议自行承担未来可能清拆费用。注意，若村屋经过严重改建，按揭有机会被拒批，例如把上下两层打通改为“内复”但没有入则，批出按揭机会偏低。

村屋地下被改建为食肆或店铺，按揭会不会被拒批？

需视乎地契上的土地用途，若地契列明是住宅用途，改建成商业用途后，大部分银行都不能批出按揭。个别细银行仍可能成功批出，但利率将会偏高。参考文章：

村屋当地铺用途，可否做按揭？

离岛村屋可否申请按揭？

只有少部分银行接受申请，如通过审批，按揭利率与一般村屋无异。

村屋按揭的利率和回赠，和多层大厦有何分别？

多家银行对村屋按揭业务日渐进取，给予村屋按揭的利率和现金回赠，跟多层大厦分别不大，即新造按揭利率可低至H+1.3，如经按揭中介，可获最高1.3%现金回赠。

旧屋地村屋能否叙做按揭？

可以，按揭成数与普通700呎丁屋相同。但要留意，由于旧屋地村屋楼龄一般很高，导致按揭还款期可能很短，每月供款较为吃力。

如果旧屋地已重建，申请按揭便当全新村屋处理，还款期最长可做30年。重建后只要取得地政署的满意纸，便能自由买卖，新买家可以当全新村屋申请按揭，毋须补地价或要先自住5年。参考此文：

旧屋地可否申请按揭？【附按揭成数、按揭利率、按揭年期、重建考虑】

村屋估价需要什么资料？会不会估价不足？

村屋估价需要准备：

DD Lot section及number （如有）
实用面积，包括入契花园面积
楼龄
平面图（如有花园），如没有花园平面图，花园部分估价有机会估价不足

【村屋按揭2025】按揭成数、最长还款期、拒批原因、估价、旧屋地村屋