未過3年淪為銀主盤，要俾額外印花稅SSD嗎？

2020年8月27日

政府其中一項樓市辣招，規定如物業買入後3年內賣出，便要付額外SSD額外印花稅。稅率計算方法：

• 如物業持有期為6個月或以內，稅率為15%；
• 如物業持有期超過6個月但在12個月或以內，稅率為10%；
• 如物業持有期超過12個月但在24個月或以內，稅率為5%。

參考：

• https://www.ird.gov.hk/chi/faq/ssd.htm

疫情下，失業率大增，有讀者問筆者，因失業斷供單位已淪為銀主盤，被銀行強拍。由於單位買入少於3年，需不需要付SSD 印花稅？

法庭令強拍可豁免印花稅

答案是，如真的是銀主盤，有法庭令需要賣樓還債，不必付SSD印花稅。跟據政府的網頁：

在什麼情況下可獲豁免繳交「額外印花稅」？
(iii) 由法院判令或命令作出或依據法院判令或命令作出的住宅物業出售或轉讓。有關豁免包括所有按《土地（為重新發展而強制售賣）條例》(第545章)發出的強制售賣令作出的住宅物業售賣，以及任何賣家出售其自法院判令或命令轉讓予或歸屬予他的住宅物業的售賣，該等法院判令或命令包括不論是否屬《稅務條例》(第112章)第2條所指的財務機構的承按人取得的止贖令。「法院」是指任何具司法管轄權的香港特別行政區法院

法庭令強拍和財務公司強迫負債人賣樓是不同

留意以上個案如要豁免SSD額外印花稅，是要真正銀主盤，即銀行入稟法院，申請強拍，而法庭也有判決，負債人需要賣樓，這樣才能豁免額外印花稅。

如果是借了財務公司錢，被財務公司強迫賣樓，沒有法庭令，那麼縱然賣了樓還債，還是需要付SSD辣招稅。

銀主盤按揭

銀主盤的楼价有折讓，如買入銀主盤，應如何做按揭？會否難上會？

其實在銀行按揭角度上，銀主盤的按揭都是以正常做法，不會扣減按揭成數或增加按揭利率。估價行也不會因單位是銀主盤而估吾足。

反而買家要考慮的是業權負擔問題。很多銀主盤業主都有各式各樣業權負擔或法院令，大部份這些負擔都可在田土廳查冊的encumbrance部份查看得到。買家在購買銀主盤時要做好查冊，以及預先資詢律師意見。

延伸閱讀：

• 物業印花稅 FAQ（第二基準、SSD、BSD、退稅流程，含多種特殊情況)【一文睇晒】
• 【銀主盤按揭】銀主盤係咪實抵買？選購流程及按揭中伏位逐樣數