【按揭利率】H按利息和封頂利率歷史走勢

2022年5月12日

按揭利率分兩部份：H按利息以及封頂利率

H按利息現時是 H+1.3%，即把供樓日的一個月銀行拆息(HIBOR) 加上了1.3%，便是當月的供樓實際利率。至於封頂利率 (Cap rate) 則是與銀行最優惠利率 (Prime rate) 掛勾。現時大銀行的H封頂位率是P-2.5%。由於P是5%，即封頂利率為 2.5%。故此，當HIBOR上升時，供樓利息會跟隨上升，但不會高過封頂利率 2.5%。

HIBOR 的歷史走勢

圖1為2016－2022 的美國聯儲局利率(Fed Funds Rate)，圖2則為同期之一個月 HIBOR利率。由圖1－2可見，HIBOR 是跟隨美國聯儲局利率浮動。故此，當美國加息，HIBOR 會上升，供樓利息無可避免會增加。

H按利息的歷史走勢

 由2016至2019年，美國聯儲局由 0.25% 加息至 2.5%，之後減息至零。今年開始再加息。但H按利率卻異常穩定，由2017年至今各大銀行的H按利率都是維持在 H+1.3% 水平。雖然由於 HIBOR 浮動，H按的實際利率會隨住美國利率變化，但 H+1.3% 的 「1.3%」，過去幾年都無變過，無論是加息周期，或減息周期。

H按封頂位利率的歷史走勢

由2019年11月左右至今，H按的封頂利率，大部份銀行都是維持在 2.5%水平。由2016年至今也變化不大，當中經歷過加p及減p：

年份	H按封顶利率 (cap rate)	实际封顶利率
2016－2018年	p-2.85%	2.15%	P=5%
2018 年初至年中	p-2.75%	2.25%	银行加cap
2018 年年尾	p-2.75%	2.375%	银行加p至 5.125%，cap不变
2019年中	p-2.65%	2.5%	银行加cap
2019年 Q3	p-2.5%	2.625%	银行加cap
2019年 Q4	p-2.5%	2.5%	银行减p至5％，cap不变
2022年 Q4	p-2.25%	3.375%	银行加P加CAP
2023年 Q2	p-2.25%	3.5%	银行加P
2023年 Q4	p-1.75%	4.125%	银行加P加CAP
2024年 9月	p-1.75%	3.875%	银行减P
2024年 11月	p-1.75%	3.625%	银行减P
2024年 12月	p-1.75%	3.5%	银行减P

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留意以上是假設用「細P」(5％)。一般中小銀行用大P (5.25%)，但如用大P，封頂利率為 P-2.75%，實際封頂利率同樣為 2.5%。

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