【物業按揭估價】簽offer letter後估價行「彈弓手」 如何保障自己？

2023年1月9日

貸款人申請按揭時，除了要通過壓力測試外，貸款額是否足夠，則取決於估價行估價報告。申請人可以找不同銀行去作估價，惟近來有客人反映，在銀行申請轉按，到簽offer letter後遇着估價行「彈弓手」，最終獲批的按揭成數不如預期，令按揭觸礁。其實類似估價行反價的例子以往也曾發生，申請人想保障自己，可參閱以下文章。

為何簽offer letter後，估價行仍會彈弓手？

銀行在審批按揭階段，向估價行索取的物業估價是屬於口頭估價，到客人簽署offer letter後，銀行才會要求估價行的測量師簽發物業估價報告（Property Valuation Report），屆時估價行或有機會更新估價。

由於每次簽發估價報告，銀行都要向估價行支付費用，如申請人在取得估價報告後，決定選用其他銀行的按揭計劃，銀行便會有所損失。故銀行在客人簽署offer letter前，一般只會提供口頭估價。所以銀行即使批出按揭，亦不代表申請人一定能取得貸款。

有甚麼原因導致估價調整？

估價行是參考同一屋苑近期成交價，然後跟據座向、層數、景觀等因素進行適當的調整去作出的估價。

估價出現調整的事件過往也時有發生，主要原因有二，其一是估價行的資料有誤，例如是兩間估價行在計算單位的面積有出入，或者計少了部份屬於樓契內的土地，都會影響了估值；另一個原因則可能是市況出現大變動，導致對物業的估價有變。

申請人遇着上述彈弓手情況，可否提出上訴？

申請人可向銀行上訴，但要提供合理的原因，讓銀行banker再與估計行磋商。過往曾有個案是一些低市價成交影響業主單位估價，其後業主通過查冊證明成交屬近親轉讓，令估價行重新估價。

亦有業主曾經向估價行提供物業室內照片，以豪華裝修及名貴傢俱去爭取較高估價，但最終能夠成功與否視乎不同估價行的做法。

申請人如何預防估價彈弓手？

申請人可以在獲得口頭估價後，再要求銀行提供估價行的書面估價報告，但客人需要自行承擔費用，一般需要數千元，這樣就可以鎖定估價行的估價。

另一方面，申請人亦應向不同銀行申請按揭，一旦首選的按揭計劃出現估價變化，仍然有後備計劃可選用。

估價彈弓手的情況有出現在新盤嗎？

相關情況只出現於轉按，新樓按揭不受影響，未至於影響一手樓業主上車。

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