保費融資對按揭的影響及拆解方法

2022年1月19日

大部份保費融資都有槓桿，槓桿部份是銀行貸款而來，一般都是還息不還本以及會註上環聯信貸(TU)。申請按揭時，如果銀行在TU見到有保費融資貸款，會把每月供款計算入每月入息與供款比率（DTI）內以及壓力測試中。如果保單的每月供款是和Hibor掛勾，銀行會以保單上Hibor的封頂利率（cap rate）計算每月供款，現時一般是2.5厘。

不只如此，就算保費融資的貸款是還息不還本，有些銀行會假設每月供款需要還本而重新計算還本式的每月供款，那麼申請人爆壓測的機會便很大。然後，保費融資的回報，於申請按揭時並不計作入息。

甚麼是保費融資？

近年市場流行保費融資計劃，一般都是付部份首期，再以保單為抵押品向銀行申請貸款進行槓桿。然後保險公司便利用首期和貸款的資金進行投資，賺取息差，從而「谷大」保單的回報率。

舉個例子，假設保單為1000万，首期200万，銀行貸款800万。保險公司便利用這1000万進行投資賺取回報。由於銀行貸款的利息很低，固此投資的回報往往能高過貸款利息，從而保單收益人在若干年後，可以享受很可觀的利息回報。而由於最初的首期只是2成或以下，故以最初付出的首期計算，ROI可以很大。

大部份銀行都需要註入TU

由於保費融資槓桿的部份是從銀行貸款而來，故大部份銀行都會把貸款註入承保人的TU之內，不過也有少部份銀行可以免註入TU。當承保人申請按揭時，銀行查閱TU見到有保費融資的貸款，便會把供款計入DTI及進行壓力測試。

讀者或會問：如果保費融資的銀行沒有把貸款註入TU 內，是否可過關？答案是不能，因按揭申請表內需要貸款人聲明有沒有其他貸款在身，如果不如實申報，是虛假聲明，有刑事責任。

申請按揭時，銀行如何計算保費融資的DTI 及壓力測試?

銀行會用以下方法計算：

如果是還息不還本，有些銀行可以用保單上的每月利率計算入DTI中。
如果每月供款和Hibor掛勾，每月供款會以Hibor的封頂利率計算。大部份保單的Hibor封頂利率為 P-2.75%，即實際封頂利率為2.5厘。
如果利息是浮動，會加息2厘計算每月利息，來進行壓力測試。

不過，就算保單是還息不還本，有些銀行都會假設需要還本金，重新計算每月供款來進行壓力測試。

舉個例子，假設保單是1000万，首期200万，利息為 H+1.3%，封頂利率為 2.5厘，為期10年，還息不還本。以2.5厘計算，每月利息支出為約$16,666。但如果銀行重新需要假設本金需要清還，每月供款便會飄升至＄75,416，承保人爆壓測的機會很大。留意，以上是銀行用來計算 DTI 的供款，並不是承保人實際每月的保費融資供款。

拆解方法：選擇只計算利息為每月供款的銀行

故此，如有保費融資貸款在身，需要選擇只用保單上利息支出來計算 DTI 的銀行，否則如申請按揭的銀行需要把本金計算入 DTI的話，申請人會爆壓測的機會便很大。讀者可以聯絡我們查詢各銀行計算的方法，以策万全。

保費融資貸款會不會影響 mortgage count?

保費融資的貸款不會影響 mortgage count，會當作是私人貸款計算，因抵押品是保單而不是物業。

儲蓄保險需不需要計入DTI?

如果是普通儲蓄保險，沒有借款的話，保險的每月供款不需要計入DTI。