一手樓按揭如行資產審批(asset lending)可以借發展商二按嗎?

2020年10月7日

申請按揭可以行入息審批( income based) 或資產審批(asset based)。前者銀行是計算入息能不能通過壓力測試，後者是審查個人的淨資產夠不夠full pay新買物業的楼价。

所謂淨資產，是計算所有現金、股票、外幣、基金、以及現有物業的資產淨值。要留意，現有物業的資產淨值是以楼价一半再減餘下按揭。現金、股票等流動資產不用除一半，但要在銀行戶口內儲存了最少三個月。關於股票的淨資產詳細計算方法，可參考以下文章：

• 財務自由人透過資產申請按揭 成數最多四成【星之谷專欄－經濟一週】

通常行資產者申請人都是退了休，或因擁有高資產而提早退休，而靠租金或股息收入不夠計，因此便選擇行資產審批。

資產審批只能借4成，因此可能需要發展商二按

如果是行入息審批，按揭最高可以借9成（楼价800万或以下）。但如行資產審批，最多只可以借4成。此外，如本身有其他按揭，成數上限要減一成，即最多借3成。因此，如是買一手樓，可能需要借發展商二按。行資產審批也可借發展商二按嗎？答案是可以的，也不會因此而加息。發展商二按的計算方法和銀行頭按的計算相同，就是申請人所持有的淨資產，需要足夠full pay層樓。

不過要留意，發展商二按不能做預批，也經常會因quota已滿或其他原因而拒批。如需要行資產審批，買樓前要考慮發展商二按拒批的風險。但如果本身淨資產已足夠full pay層一手樓，那麼就算發展商二按拒批也可以借到銀行頭按的4成，應不用撻訂收場。

如淨資產夠full pay新樓，為何還要借發展商二按？

筆者也對這問題感到疑感，但的確遇過客人是這樣做。客人的解釋是因發展商二按頭兩年利息很低，手持股票派息減去按揭利息仍有正現金流，故此寧低息做按揭貸款也不賣掉手上股票或外幣去full pay層樓。

延伸閱讀：

• 申請資產水平按揭指南2021