【TU信贷评级】对私楼、居屋及房协楼申请按揭的影响 | 附信贷评级洗底指南​

2024年1月24日

申请按揭，银行会查阅申请人的信贷报告(TU)，主要目的是查阅申请人有没有其他按揭或私人贷款，以及信贷评级。信贷评级怎样影响按揭审批，信贷评级高低的人士，对于购买不同类型的物业，包括私楼、居屋、或房协资助房屋，在申请按揭上，又会遇到甚么困难？本文会详细分享。

信贷评级是什么？

TU即是由环联（TransUnion）向金融机构提供的消费者信贷记录报告，银行及金融机构等环联会员，每月都会递交的消费者信贷账户记录，环联就会按照记录内容，计算出消费者的信贷评分。另外TU亦会列出消费者相关的公众纪录，包括钱债诉讼、破产及清盘呈请等。

TU信贷评分有多少个等级？

信贷评分共分为10级，最高为A级，最低则是J级，以下是各等级的分数：

信贷等级	等级分数	评级
A	3,526至4,000分	良好
B	3,417至3,525分	良好
C	3,240至3,416分	良好
D	3,214至3,239分	一般
E	3,143至3,213分	一般
F	3,088至3,142分	一般
G	2,990至3,087分	欠佳
H	2,868至2,989分	欠佳
I	1,820至2,867分	濒临破产
J	1,000至1,819分	濒临破产

评分较低的客戶，有机会被银行拒批按揭，即使获批贷款，所负担的息率都会较高。根据环联数据显示，A级借贷人在银行的实际年利率约为4.8%，而次优信贷评级组别(即D、E、F级)的借贷人则可高达10.7%至19%以上。

TU信贷评分的影响因素

有三个主要因素会影响信贷评分，包括：

1. 拖欠贷款或迟交卡数：如个人信贷报告上有逾期还款的记录，即使只是迟了一日交卡数，其逾期还款的金额、欠款日期及还款日期。
2. 查询TU纪录的数字：一旦申请信用卡或贷款，银行及财务公司向TU查询申请人的信贷纪录。查询数字越多越不利评分，特别是短期内太频密的查询，会令金融机构认为用户有周转困难，或不利贷款批核。
3. 信贷额使用率：用户尚未清还的信贷额，对比其所获得总信贷额度，如果高于50％，或会影响信贷评分。

TU信贷评级洗底及提升方法

改善信贷评级不可一朝一夕，消费者应进行至少半年至一年的信贷监察，期间应定期作出以下行动：

1. 每月在固定时间查看信贷报告，检视最近的信贷活动变化从而改善不良信贷习惯。
2. 如计划有大额消费，可先向银行申请提高信用卡信用额，尽量维持信贷额使用率在30%至50%
3. 了解自己的借贷及还款能力，做好理财规划，并且申请或停用信贷产品前，先了解行动对评分的影响
4. 定期检视信贷纪录资料，如发现借贷或还款纪录有错漏，尽早更正
5. 修正公众纪录中过时或错误的个人资料

TU信贷评级对私楼按揭的影响

TU评级A-F:

如果贷款人TU评级是A-F，基本上申请按揭是没有问题，除非申请人曾经在该银行「走数」，否则评级是A还是F，对按揭都没多大影响。

有些客人很执着自己的信贷评级，但其实 在申请贷款的角度，评级A或是B，其实对批核结果或息率是没有分别。

TU评级G-H:

如果贷款人TU 评级是G或H，按揭成数是7成或以下，有些银行尚可接受G或H，有些则需要加息、减回赠，有些银行则直接拒绝，需要加担保人。故此，这些级别的上车人士，建议多申请几间银行，以策万全。

至于按揭成数是7成以上，需要再经按保审批。以笔者观察客户的个案，按保对于G或H级别人士拒批的机会很大，视乎低评级的原因，申请者有心理准备需要加担保人。

有些个案评级低因有些很多年前遗忘了的信用卡每年仍在收年费，但卡主因不知情而没有交费或取消信用卡。这类个案银行或可酌情处理，但申请人都需要先付清所欠的卡数

TU评级I或以下：

如果评级是I或以下，很难找到银行申请按揭，如果要经按保，更加困难。建议先处理好债务问题，每期准时还款，待评级慢慢回升至H或以上，再考虑上车置业。另外，申请人亦可向银行申请预批「试水温」。

TU评级对未补地价居屋按揭的影响

由于未补地价居屋有政府做担保人，故此银行对于TU评级较为有弹性。笔者见过不少个案评级甚至是I,都可成功申请到按揭。不过，笔者不代表银行立场，建议读者如是低评级，先向银行查询能不能做按揭，才好签临约买楼。

TU评级对房协楼按揭的影响

至于房协资助的未补地价房屋，由于如申请高成数按揭需要经按保，故此也是需要符合按保的批核标准。如上面所说，TU 最好不要低过F级。

破过产能不能申请按揭？

如果破过产但已有解除令，​​居屋可以申请按揭​​。但如果是私楼，破产解除后，也需要TU上升至合理水平才可以申请按揭。笔者见过有公务员，取得破产解除令后便急急买楼，TU评级仍是I或未有评级，结果被银行拒批按揭。

破产令解除后，需要建立良好的信贷习惯，才可以令TU评级逐渐回升。比如话，先申请1至2张信用卡，利用信用卡作基本消费，然后准时还款，TU评级就会随时间慢慢回升。破产解除后也要主动联络环联信贷重启自己的评级机制。

不过要留意，如果破产人士曾经在一间银行有走数，或特别长的欠款纪录，该银行日后亦很大机会拒批前者的按揭。

参考文章：【破产按揭】破产人士如何部署上车做按揭？

如何得知自己的信贷评级？

申请按揭前，建议先查阅自己的信贷评级，可以到环联信贷网站购买：www.transunion.hk

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