【压力测试计算2025：暂停压力测试】仍需符合供款与入息比率DTI/DSR要求

Q: 什幺情况下可豁免压力测试？

自2019年首次放宽按揭保险措施后，首次置业人士自住做高成数按揭，可以不需通过压力测试，但DTI不可高于50%。而且即使免压测的按揭获批，需要缴交额外保费，高于原有保费约一成。

Q: 有按揭在身，如何计压力测试？

若有其他按揭在身，相关按揭的每月供款须计入 DTI 及压力测试中。如果其他按揭是联名，可以只计一半，但需要提供另一半的入息证明。若为其他按揭作担保，担保的每月供款亦要全数计入压测内。

最后更新：25-04-21 @ 12:18 下午

2024年2月28日，金管局宣布暂停实施物业按揭贷款假设利率上升200基点的压力测试要求，申请人只需要符合每月供款与入息比率不大于50%的要求。

大部分买家都是通过申请按揭来实现置业梦想。但银行不会不顾风险地借贷，因此需要申请人证明贷款人有能力还款。一般而言，银行会计算按揭申请人的“每月供款与入息比率”（Debt to Income Ratio, DTI），而公式中的供款和入息存在许多可变因素，本文将为大家一一拆解。

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什么是压力测试？金管局已宣布暂停按揭压力测试

过去，上车买家DTI不超过五成，申请银行按揭一般都能获批。但到2010年，金管局要求银行在审批按揭时，除了确认申请人DTI不超过五成外，还需要假设一旦按息上升两厘后，申请人DTI不超过六成，以确保申请人有充足的还款能力。后来由于楼价不断攀升，压力测试要求一度由加两厘变成加三厘，直到2022年9月才重新放宽至加两厘。而在2024年2月28日，鉴于市场环境变化，金管局正式宣布暂停按揭压力测试。

申请按揭需要通过供款与入息比率 DTI 要求

申请人在申请按揭时，如果没有其他按揭在身或做担保，自用的住宅物业、工商物业及独立车位，基本供款与入息比率上限为50%。金管局曾推出按揭逆周期措施，若已有按揭在身或做担保，非自用的住宅物业、工商物业及独立车位，基本供款与入息比率上限为40%，不过此规定已于2024年10月16日取消。从该日期起签订临约的物业按揭，不论物业类型或贷款人身份，供款与入息比率上限统一为50%。

类别	供款与入息比率上限
自住无按揭或担保	50%
自住有按揭或担保	50%
出租无按揭或担保	50%
出租有按揭或担保	50%

放宽至加2厘，压力测试如何计算？(已取消)

若物业为自住，而且申请人没有其他按揭，每月供款不能超过收入的50%，如果选择H按，每月供款是以封顶位计算。假设以H+1.3厘，封顶位Cap为3.5%。压力测试要求加息2厘后，每月供款不能超过收入的60%，即以3.5%+2% = 5.5%来计算。

以上为最简单的情况，根据住宅用途、个人mortgage count不同，供款与入息比率上限以及压力测试上限将有所调整。

所谓mortgage count，即原本已有按揭在身，不论是自己借贷或担保他人都要计算。查阅环联信贷资料时，若有其他按揭（楼按、车位按、担保按等），环联内的mortgage count便会显示目前的按揭数目。若mortgage count不是零，申请按揭时，供款与入息比率的要求将会调整，详情请参考下表。

压力测试实例解释

假设：

每月入息＝$40,000
楼价＝400万，做9成按借$360万
物业用作自住，mortgage count为零
还款年期30年，利率2.5%

计算：

以 3.5% 计算，每月还款 = $16,166
以 5.5% 计算，每月还款 = $20,440 (已暂停)
供款与入息比率上限用 50／60 计算（只需通过50%）
$16,166 / $40,000 = 40.4% < 50% （通过）
$20,440 / $40,000 = 51.1% < 60% （通过，已暂停）

虽然压力测试已暂停，但申请人仍然需要通过DTI。以上述的个案，申请人的DTI少于50%，所以能够通过收入审批！

压力测试如何计算入息：佣金及花红

佣金以6个月平均数计算收入，假设工作时间不足6个月，也会除以6计算。部分银行会剔除最高和最低佣金月份，才计算平均数，如果剔除后平均数高于6个月平均值，便应考虑在相关银行上会。

部分银行会分别计算申请者3个月和6个月的平均佣金收入，取其低者计算收入。如果收入“捉紧”，应选择计算方式最宽松的银行上会。

至于年终花红，大部分银行以过去2年花红，再除以24个月计算收入；部分则以税单上的花红除以12个月计算。如果去年花红高于今年，而今年的花红未报税的话，用后者计算方法较为划算。

需注意，8成或以下按揭，佣金和花红均可计算为收入。但如做9成按揭，佣金不能计算为收入。如果雇佣合同或工资单上写明有花红，9成按揭也可以将花红计算为收入。参考文章：

压力测试怎计算花红、佣金、约满酬金、强积金、津贴

压力测试如何计算入息：OT、双粮、津贴、约满酬金、无薪假

如果雇佣合同上写明必定会发双薪，双薪可以除以12计入每月月薪，并适用于9成按揭；否则，双薪当作年终花红计算，另外约满酬金也当作花红计算。

津贴是否计算为收入，须视乎雇佣合同上的条款。如果合同上写明只有租楼才有津贴，该津贴收入将不能计入压力测试之内。另外，若每月津贴金额相同，可以直接当作收入计算，无需折扣。反之，如果每月津贴金额不同，则当作佣金以6个月平均数计算，而且只能在8成或以下按揭时计算为收入。

加班薪金当作佣金计算，取6个月平均数计算为收入，但这里指的是常规的加班费。如果是突发性的加班，例如警务人员在处理公众事件时的加班薪金，金额远超底薪，则未必能全额计入收入。

如果不幸需要放无薪假，部分银行会将其收入当作浮动收入，取6个月平均数计算，且不能申请9成按揭。参考我们在《经济一週》的专栏：

个别行业员工要自愿放无薪假！被公司扣粮或影响按揭成数

公务员福利好，好多津贴可以计入息。参考我们在《东方日报》的专栏文章：

《东方日报》【星之谷】拆解楼市升温背后　公务员狂买楼

医管局的房屋津贴，如选择5％cash allowance而不是HLISS，可计收入。请参考：

医管局房屋津贴，HLISS 好定 5% cash allowance 好？

公务员的ACTING ALLOWANCE，未必能计收入，尤其是高成数按揭。请参考：

公务员ACTING ALLOWANCE 如何能计入息及压力测试?

空姐或机师的长途旅途津贴，如是credit入信用卡当作spending，未必能计算收入，视乎按揭成数。请参考：

空姐买楼做按揭，出TRIP的现金津贴 (cash allowance)可不可计入息？

无薪假期如何计入DTI中，参考我们在《经济一週》的文章：

个别行业员工要自愿放无薪假！被公司扣粮或影响按揭成数

如何计算收入：兼职、自雇、租金收入

兼职收入如果是受雇，只要能提供收入证明，可以计算为收入。如果每月兼职收入金额相同，可以直接当作收入计算，无需打折。如果每月收入不同，则按佣金计算，取6个月平均数。

如果兼职是自雇，并且有专业资格证书，例如的士牌、钢琴证书等，兼职收入可以计算为收入。如果从事的行业不需要专业资格证书，例如网购，从事高成数按揭时，需要有会计师事务所核证的财务报表和利得税表，才能计算为收入。

如果申请7成或以下按揭，部分银行在计算兼职收入时会有更大的灵活性。例如，有的士牌的人士，银行会有特定的公式来计算收入。参考：

此外，有物业放租的人士收入亦可计作入息，但要打7折，如没有打厘印，部分银行更会打6折。若为联名物业，除非按揭申请人也是相同，否则租金收入只能计一半。另外，如没有签订租约，亦可用拟租金收入计压力测试。

如何计算收入：特殊租金收入、内地收租物业、虚拟货币

村屋太阳能板、出租外墙做发射站、广告牌等算作业主的个人收入，只要有合约和银行过数纪录，就当是业主的个人收入，并计算入息。可参考以下文章：

申请按揭，特殊租金收入能不能计入息？（天台太阳能、发射站、外墙广告牌、楼上舖、内地物业）

另外，内地物业出租，租金可以计入息，打7折。所需文件包括房产证，租约，和租金过数纪录。如果没有房地产证，就不能计入息，就算有持续过数纪录。

另外，有准业主是透过Bitcoin出粮，但不能当入息或资产申请按揭，原因是加密货币或虚拟货币并不是法定货币。

加密货币，出粮或当资产，能不能申请按揭？

如何计算每月供款：信用卡、私贷、循环贷款、学生贷款、杠杆产品、保费融资

银行计算供DTI时，除了预期每月供款外，亦会计算借款人和担保人的其他现有供款，包括信用卡、私贷、循环贷款，和杠杆产品等。

银行按揭审批时，会把环联信贷报告中的信用卡总欠款，乘以一个百份比，当作每月供款用来计DTI及压力测试，每间银行订立的百份比不同，普遍是3.5%至4%左右。

举例，若申请人信用卡欠款为20万，4％便是8,000元。相关款项将被加入至每月供款中计算DTI。不过，如申请人有证明是在期内准时还清信用卡欠款，可选择不把该8,000元入DTI中。此情况下，银行会要求申请人提供，最近3个月所有信用卡的月结单，如证实每月都准时清数，便可豁免将信用卡欠款计入DTI中。参考：

信用卡欠款、分期、信用卡额如何影响按揭压力测试？申请按揭需不需先找卡数？

此外，私人贷款及其他借贷的每月供款，需要计入DTI及压测内，如私人贷款只余3期便悉数清还，部分银行可以不计。另外，如利用孖展买股票，银行或将把孖展利息计入每月还款中，详情请参考：

循环贷款也需要计入DTI及压测内，而保费融资的每月供款若有注入TU，需要计入压测。不过没有注入TU的保费融资、学生贷款 (Grant Loan)，贷款人都应该申请表上如实申报。

其他压力测验常见问题

什幺情况下可豁免压力测试？