【旧楼及唐楼按揭全攻略】按揭成数、最长还款期、常见陷阱、拒批原因

最后更新：2025-04-25 @ 4:30 下午

一些楼龄达到40、50年以上的物业，包括唐楼（旧式楼宇），虽然间隔实用、位置优越，而且相对于新楼的入场费较低，吸引了不少买家入市。不过，高楼龄的物业容易存在僭建问题，而且近期银行收紧了按揭审批，对旧楼或唐楼按揭不太积极。但只要了解银行的审批要求，这些旧楼或唐楼仍然可以申请按揭，甚至有机会做到高达八至九成的按揭。本文以问答（Q&A）的形式全面剖析旧楼按揭，包括按揭成数、最新利率回赠、拒批陷阱等，帮助读者提高申请按揭的成功率。

对唐楼按揭有任何查询，欢迎留言联络

---

旧楼和唐楼按揭成数最高是多少？

旧楼或唐楼的按揭成数与其他物业相同，自2024年10月16日起，当局统一非按保按揭成数为7成。以下是旧楼或唐楼最新的按揭成数：

1,000万以下，如果购买按揭保险可做到高达九成按揭；1000万-1125万，经按保可借8至9成，但贷款额上限为900万元；1,125万-1,500万，经按保可借8成；1,500万-1,715万，经按保可借8成，贷款额上限为1200万元；1,715万以上，不经按保，最高可借7成。

如果购买旧楼或唐楼想借9成按揭，申请人必须符合首次置业条件，并且有固定收入。另外，旧楼及唐楼的质量会影响按揭成数，如果楼龄50年以下且有保养维修等，银行及按揭保险公司批出高成数按揭的机会较高。反之，如果物业质量欠佳、楼龄大于50年、有僭建等，则有可能被扣减按揭成数。

需特别留意，如果按揭保险公司未能批出高成数按揭，客人最多只可向银行借7成，变相需要准备更多资金以支付首期。

由于二手物业一般需要验楼，按揭审批时间较长，建议预留至少两个月以上的成交期。

---

最抵旧楼或唐楼按揭利率及现金回赠？

综合市场报价，目前最佳H按利率可低至约H+2%，Cap P-2%，实际按揭息率为3.5%。现金回贈方面，由于银行对旧楼按揭不积极，大部分都没有提供回贈，惟仍有少数银行有0.2%回贈，另外经星之谷转介申请按揭，亦有额外的星之奖赏。

---

旧楼或唐楼按揭还款期能做30年吗？

一般最长还款期为30年，但旧楼或唐楼的实际情况要视乎多个因素，包括人龄、楼龄、按揭成数。

若申请7成或以下按揭，大部分银行以“75减楼龄”确定最高按揭年期，假如楼龄超过45年，则不能申请最长30年还款期。例如一幢旧楼楼龄为50年，最长按揭年期为“75-50”年，即25年。当然个别银行仍可以“80减楼龄”确定最高按揭年期，详情可在右侧加微信向星之谷免费查询。

如果申请高成数按揭，部分银行同时以“楼龄”及“人龄”计算最长还款期，以较短者为准。一般银行以“75减人龄”，个别银行可以“80减人龄”计算，但高成数按揭的楼龄必须以75减计算。

以一般“75减人龄”及“75减楼龄”计法为例，如人龄为60岁，计算出最长还款期为15年（75-60）；如楼龄为45年，计算出最长还款期为30年（75-45）。由于“以较短者为准”，最长还款期将为15年。

个别类型的高楼龄物业也有特定计算方式，例如旧村屋需要借高成数按揭，则可以用“55减楼龄”，变相还款年期更短。

---

唐楼容易出现估价不足问题？

唐楼成交数较为疏落，最新放售价与过往成交价的差距可能较大，因楼价参考资料较少，银行估价时相对保守，故较容易出现估价不足问题。向银行查询唐楼估价时，需准备物业实用面积及楼龄等资料。

如须购买按保，在大部分银行都“估唔足价”的情况下，按揭保险公司或会自行对物业估价，以计算按揭成数。

为保险起见，准业主宜向多家银行申请按揭，以增加估价贴近成交价的机率。只要成交价跟估价不是相差太远，银行应该能够批足。如果多家银行估价均太低，则建议先至银行申请预批。

---

旧楼或唐楼僭建被钉契，会影响按揭申请吗？

申请高楼龄物业或唐楼按揭时，银行要求验楼的机率偏高，故成交前宜先确认，卖家愿意让估价行到场验楼，查清楚有无僭建、劏房等违规情况或结构性改动。建议将验楼要求列入临时合约内，有备无患。

若不涉及结构性改动及不影响主力墙，一般改动如僭建檐篷、改建开放式厨房等，不会影响按揭申请。然而，估价行会根据僭建规模，计算“还原费用”，若金额相对楼价百分比低，普遍不需扣减按揭成数。

如果物业有劏房的情况，则只有数间银行可以承造按揭，唯利息通常比一般旧楼按揭更高，同时按揭成数最高为6成。

---

旧楼或唐楼僭建被钉契，银行会停止审批按揭吗？

物业如有僭建物，可能会影响按揭批核。一旦屋宇署发现僭建物并发出清拆令，物业会被钉契，同时银行将停止审批按揭申请。业主须于限期內拆除僭建物，其后向屋宇署申请取消钉契及取得满意纸，再向银行申请按揭批核。

---

旧楼或唐楼遗失原装楼契，会提高按揭申请难度吗？

由于旧楼或唐楼业主多为长者并持有物业多年，楼契可能已经遗失，若只有影印契，或会增加按揭申请的难度，所以准业主买入前宜问清楚是否有原装楼契，

---

唐楼按揭常见拒批原因？

即使准业主通过入息及压测要求，按揭仍可能出于以下原因被拒批，买入前宜先仔细检查。

1.楼龄过高
2.劏房僭建
3.违例结构性改动
4.更改地契用途

延伸阅读：

• 单位临成交，四个特殊理由银行会突然唔批按揭？【附解决方法】