银行应下调封顶利率 转按活动势将重启《星之谷专栏 – 经济日报》

然而，目前楼市交投回升，目前新造按揭利率仍远在2、3年前，有中产将现楼转按套现感困难。若持续推动楼市交投上涨，甚至释出资金振兴本地经济，银行减按新造按揭利率，将是一个重要拼图。

霍先生（化名）于4年前置业，当年他借5成按（贷款额200万元）买入一层400万元，时至今日按揭余额约170万元。虽然物业的价值跌至350万元，但最新套现顶层放买宽至7成，所以霍先生希望现套约75万元，作为第二层楼首期。

然而，霍先生查询完转按利率后，都被逼打消念头原来。他当时采用的H按计划封顶利率将最优惠利率（P）减2.5%（P-2.5%, P=5.25%）计算，转按后则变成P-1.75%，两者分别达到0.75厘。

另一位业主也有类似情况。戴先生（化名）2022年中置业，其600万元物业申请了7成半按揭（贷款额450万元），去年中已届罚息期，戴先生有能力补「甩按保」，再出租，然后物色另一层自住。

然而，其究竟H按计划封顶利率为P-2.5%，实际按息2.75%，但转按后封顶利率则为3.5%，虽然额减少，但转按后每月供款不跌反升，却有刹停计划。

封项率仍高 挤压转按空间

事实上，回顾2022年开始的加息周期，本港银行除加P外，亦多次调整H按封顶利率，近期即使P急速回落，正在供楼的业主受惠能够悭息，但无论P如何改变，目前的封息率仍于2022年顶峰，挤压了业主转按的空间。

假设银行核心封顶利率回落至P-2.75%，甚至P-2.5%的水平，业主眼见利率趋平，即使现金回赠平平无奇，亦乐于转按，解锁资金。业主套现所得的资金，除了置业，也可用于投资，有助促进经济。

在银行角度，激活转按市场对业务发展同样——去年现楼按揭宗数大跌三成，一大重要原因是转按市场枯竭，可预期重新争取转按市场贡献是银行新一年的重要任务。

港银减P需要视乎美国利率走势。新一年美国减息按钮今年，港银减P将会逐渐减慢；恰恰相反，银行仍有空间减封利率，问题是哪间银行会率先行动，抢得头啖汤。

庄锦辉
星之谷按揭转介行政总裁