【转名甩名攻略2025】联名物业甩名仍有作用？对申请按揭有何帮助？

最后更新：2025-04-18 @ 4:39 下午

不少夫妇会联名置业，但当有一定经济实力时，就可以将物业业权转至其中一方，好让另一方恢复首置身份再置业，减少税项支出。最新2024年财政预算案撤销了所有印花税辣招，持有物业再买第二层楼无需再付额外辣税。另外，10月的施政报告放宽按揭成数及供款与入息比率（DTI）要求，令到甩名需求进一步下跌。不过，在特定情况下，甩名仍然有需要。本文将详尽分享新例下甩名的操作，以及各种按揭财技及注意事项。

物业“一变二”简易操作

将联名房产过户给其中一方后，过户方将恢复首次购房资格，其后透过转按第一间物业套现作为首期，再以低税购买第二间物业，即可完成一开二之操作。请先观看艺人陈思圻（陈伟琪）帮我们拍摄之甩名一开二教程短片：

想知更多过户或转名操作，请留言，我们会详细解答

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关于甩名转名申请、律师费、印花税事宜
通过联名物业甩名（去除其中一个产权人名字），然后再购买第二套房产，能节省多少税费呢？

若第一间物业以夫妇联名买入，若想双方任何一位其后购入第二间物业，可以将原有物业甩名予伴侣，只需按从价印花税第2标准税率支付印花税，详细第2标准税率可参考下表：

物业印花税

代价款额或 价值超逾	代价款额或 价值不超逾	印花税税率： 楼价之百分比
	$4,000,000	$100
$4,000,001	$4,323780	$100＋超逾$4,000,000的款额的20%
$4,323781	$4,500,000	1.5%
$4,500,001	$4,935,480	$67,500＋超逾$4,500,000的款额的10%
$4,935,481	$6,000,000	2.25%
$6,000,001	$6,642,860	$135,000＋超逾$6,000,000的款额的10%
$6,642,861	$9,000,000	3%
$9,000,001	$10,080,000	$270,000＋超逾$9,000,000的款额的10%
$10,080,001	$20,000,000	3.75%
$20,000,000	$21,739,120	$750,000＋超逾$20,000,000的款额的10%
$21,739,121		4.25%

注1:适用于在香港无拥有其他住宅物业的香港永久性居民

注1: 适用于香港永久性居民购入住宅物业及在香港没有拥有其他任何住宅物业

• https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm

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既然没有了印花税辣招，为何仍要甩名？

如果想买第二个物业，按照2024年10月16日的最新规定，即使贷款仍有按揭在身，银行部分的按揭成数最高也可维持在7成，供款与入息比率（DTI）上限亦是50%，两项要求都与首置人士无异。不过，原本按揭的每月还款额，仍需要计算在新按揭的DTI中。

另外，如申请高成数按揭，因为有按揭在身，上按保需要支付的保费会较首置人士为高。

解决方法是甩名分开供楼，只要先生将原本物业转名给陈太，自己在没有按揭在身的情况下，购买新物业就毋须再受 multiple mortgages 之苦。当然，这需要夫妻两人收入能独自通过新买物业和转名物业的 DTI 测试，但在新政策下就毋须再过压力测试，相信申请会较之前容易过关。另外，两个物业也只能有一个申请高成数按揭，否则难以解释为何夫妻两人需要两个自住单位。

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联名物业甩名如何计算税款？

如果是将联名物业中两个业主中的一个名字去掉（甩名），使得产权从两人共有变为一个人所有，且两人原本各自拥有50%的产权份额，那么印花税按照房屋总价的一半来计算，税率可参考上述税表。要是从三个业主中去掉一个业主的名字（甩名），变为两人共有房产，且三人原本各自拥有1/3的产权份额，印花税则按照房屋总价的2/3来计算。简单来讲，就是按照甩名者所对应的产权价值来计算印花税。在自行计算的时候，房屋总价不能与市场价相差太大。

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过户或除名的申请流程？

甩名申请流程如下：

• 双方先签一份转让临时合约，然后到银行申请转按。
• 银行按揭批核后，再到律师楼办甩名手续。

临时合约格式可以自制，需要有以下元素：

• 文书日期
• 成交日期
• 物业地址
• 楼价
• 买卖双方的名称和身份证号码。假设双方为A和B，A甩名给B，卖方便填写A+B，买方则填写B

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为什么应该先向银行申请按揭贷款，之后再到律师事务所办理房产更名（甩名）手续呢？

一旦向律师楼申请物业甩名，便已“开了file”，即使取消，都要支付部份律师费。相反，如先到银行办理按揭，万一按揭不批，或批出条款、成数不理想，可随时取消甩名，免去额外支出。

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何时需要支付甩名印花税？甩名过程需时多长？

甩名印花税须于签署临约后一个月内，由律师楼支付。若一个月内银行未能批出按揭，双方只要重签另一张临约便成。

部份银行承做甩名按揭，毋须双方提供临约，业主可于获批按揭后，自行到律师楼再做转名合约。整个甩名过程最快可于1至2个月内完成，主要取决于律师楼的处理速度，因银行批核按揭只须1至2个星期。

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甩名予拥有物业的近亲，印花税是多少？

假设丈夫甩名给太太，即使太太本身已有物业，由于是近亲转让，甩名的印花税仍是用从价印花税第二标准计算。

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物业未过额外印花税（SSD）锁期，甩名予近亲须否缴付SSD税？

若甩名予近亲，即使物业未过SSD锁期，也无需支付SSD税。不过，甩名后物业将重新上锁2年，期间卖楼须缴付SSD税，2年锁期是以临约日期计算。而且自2024年2月28日，政府已全面撤销印花税辣招，包括SSD。

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近亲的定义？

近亲指夫妻、兄弟姐妹、父母，同父异母的兄弟也算近亲，但需提供出生纸证明。祖父母和孙子不算近亲，但如果父母已离世，可以向税局申请祖父母和孙子的关系是近亲，需以税局批核为准。此外，外父外母、岳父岳母也不算近亲。

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甩名对象不是近亲并已有物业在身，或甩名时物业未满2年锁期，如何计算SSD税？

自2024年2月28日，政府已全面撤销印花税辣招，包括SSD。

以往，非近亲转让不能豁免额外印花税，有人便设法避免。如果是媳妇和奶奶联名的物业，可以先让奶奶转名给儿子，再由儿子转名给妻子，但其中也有风险。请参考我们在《经济一周》的文章：

• https://www.edigest.hk/article/113573/楼市/物业转名-按揭避辣税-印花税-甩名-楼市-子非鱼/

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若买楼后短时间内转名，是否需要支付利得税？

若业主拥有100%业权，并短时间内转名给家人（例如少于3年），而期间物业有显著升值，税局可能会征收利得税。若仅是甩名，例如将一半业权卖给另一家人，税局通常不会征收税款，因为“业权归边”并非为了图利，但大前提是必须有实际的金钱交易。

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转名按揭技巧及注意事项

有何尽量节省甩名印花税的方法？

由于转名的房价由双方自行约定，转让价越低，印花税越少。但房价不能偏离市价太远，否则税务局有权在7年内追讨差额印花税。

如果转让价比市价低20%或以上，税务局追缴税款的可能性非常大。另外，若定价过低，银行的按揭贷款额度也会下降，套现的资金可能不足以支付第二套房的首付款。

业主应先到不同银行进行估价，寻找估价最低的银行。大多数银行使用多家估价公司，申请人可以查看各个估价后，选择最低估价。有些银行允许在估价基础上再调整10%至20%。实际定价可以向星之谷客户团队咨询。

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甩名按揭最高可借几多成？有何套现技巧？

根据按揭新政策，联名房产转名后的按揭成数，自住房产使用按揭保险的最高可贷成数为80%，未使用按揭保险的最高成数为70%。目前已暂停压力测试，但仍需通过50%的DTI（债务收入比）要求。如果希望尽量套现作为购买第二套房的首付款，可以从提高估价入手。一般来说，定价比市价高出5%至10%，银行通常会有较大的灵活性处理。

• 把握楼价上升週期“一开二” 四招秘技提高物业估价｜楼市点睇

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甩名按揭定价低可悭税，定价高则套现金额较多，有否两者兼得的方法？

举例来说，假设联名房产价值700万元，”甩名”交易只需按房价的一半（即350万元）来计算印花税，税额为50,100元；而700万元的房产如果不使用按揭保险，最高可以借到70%的按揭贷款，即490万元。

如果银行评估该房产价值为800万元，并以此为“甩名”交易价格，按房产价值的一半来计算，印花税将升至60,000元，但按揭贷款金额上限也升至560万元。

相比之下，采用800万元作为“甩名”交易价格更为划算，虽然印花税增加了9,900元，但按揭贷款金额多了70万元。只要将这额外贷款存入与按息挂鈎高息存款户口（Mortgage-link），额外的贷款利息就能100%对冲，因此70万元的资金成本仅为1.41%（9,900元/700,000元）。而且贷款金额越高，回赠也会越多。因此，即使不打算“甩名”后购买第二套房，高估价也未必不能节省税费。

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能否通过赠送契约的方式甩名，节省印花税？

不行。如果通过“赠送方式”甩名，即以零元交易或远低于市价交易，税局仍有可能按照市价追讨印花税。同时，银行在5年内也不会为此交易提供按揭贷款，未来再出售房产也会变得非常困难。即使是近亲买卖，若没有实际的资金往来，仍建议以买卖的形式进行，交易价格需要合理。

另外需要注意，假设是联名甩名，土地登记处的交易价格（consideration）需要注入完整的房价，而不是注入一半的房价。例如，房价是1,000万元，夫妻之间甩名时，需要注入1,000万元的价格，而不是500万元，否则银行可能会当作赠送契约处理。由于买卖合同中已注明是甩名，即使土地登记处的交易价格注入完整房价，印花税也会按房价的一半来计算。事实上，这些操作通常是由律师楼代办，但曾有律师楼出现过错误，将房价一半的数值填入土地登记处的交易价格。

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如果想甩名，但担心没有保障，应该怎么办？

可以将甩名的成交期延长，使交易处于“待转名”状态。缺点是，由于未完成甩名，虽然可以避免支付7.5%的印花税，但不能申请高成数按揭，只能申请旧的按揭成数。因此，最稳妥的方式是先完成甩名，再进行下一步行动。如果有个别特殊情况，可以事先向星之谷的专业团队咨询。

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甩名后 物业一开二攻略

甩名后何时回復首置身份，何时可再买第二间物业？

于双方签署临约甩名后，法律上已回復首置身份，即使未完成实际转名手续，亦可签临约买入第二间物业，而不需要支付15％印花税。

建议甩名及买新楼经同一律师楼进行。因收不收取15％税由律师楼代办，部分律师楼出于保守，会建议客人先付15％税款其后再退税，事实上不必多此一举，如出现以上情况建议委托其他律师楼。

须注意，如想为新购入物业敍做8成或9成按，建议先完成甩名手续才购买，详情见下文。

甩名套现后购买第二间房产，是否可以使用新成数做8成、9成按揭？

可以，但按保公司可能会质疑，第二间房产是否用于自住。此外，如果旧有房产已申请按保，再申请新房产的按保可能会被拒。因此，甩名的房产最好控制在7成或以下的按揭成数。

当按保公司质疑申请人为何夫妻双方持有两间自住物业时，通常贷款人的回答是“旧物业给家人住，新物业是自住”，但这种解释可能不会被接受。例如：

• 如果旧物业的面积非常大或者房价很高，而新物业的面积非常小或者房价很低，按保公司很难相信旧物业是给家人住，而新物业才是自住。

• 如果旧物业甩名时已申请了高成数按揭，并且声明为自住，而新物业也申请了高成数按揭并声明为自住，这样就等于夫妻双方拥有了两套自住的房产，按保公司可能不接受。

• 如果声明旧物业用于出租，而新买的物业用于自住，并且声明需要依赖租金收入补贴家庭生活，需注意旧物业的按揭成数是否符合最多6成的出租规定，还可能被要求出示旧物业的出租证明。

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按保公司如何判断是否第二间物业？

首先，业主在按保申请表上需要声明当前自住的物业是否为首置。申请按揭时必须如实申报，否则将承担虚假声明的法律责任。

其次，如果甩名手续尚未完成，按保公司可以通过土地登记处或房产信息系统（TU）查到甩名的一方仍然是该物业的业主之一。

第三，即使甩名手续已经完成，业权完全归配偶。如果是联名报税，税单会显示配偶的名字和地址。按保公司可以通过查册得知，税单的通讯地址是配偶名下的物业。

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在未完成房产更名（甩名）手续的情况下购买第二套物业，根据新规定，按揭贷款成数是否会相应降低？

如果物物业的甩名手续尚未完成，就购买第二套物业，最多只能批准80%的按揭贷款。只有在甩名手续完成后，才可以申请90%的按揭。在某些情况下，甩名手续完成后，土地登记处可能已经更新，但房产信息系统（TU）未更新，银行或按保公司可能会要求申请人提供律师事务所发出的转让文件（assignment），以证明旧物业的交易已经完成。

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在未完成房产更名（甩名）手续的情况下购买第二套物业，进行压力测试时会不会把两套房子都计算在内？

如果两套物业的成交日期相差不远，且不需要通过按保申请高成数按揭，并向银行提供相关的买卖合同，银行可以仅计算新物业的压力测试，并且不会影响按揭成数。

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其他重要法律条款须知

物业甩名后买入第二间物业，其后转名予配偶再买另一物业，无限轮迴避税是否可行？

不可行，如重覆转名避税操作，尤其短时间内进行，税局会以“不代表自己行事”为由，追收15％印花税的差价。

高楼价下甩名的印花税昂贵，分批甩名悭税是否可行？

不可行，税局发现后，会以“一系列交易”为由追收印花税差价。例如楼价800万，联名甩名印花税为9万。如分两次进行，每次甩1／4，每次印花税将跌至100元（因每次的业权等值是200万）。如作相关操作，税局或会质疑分批甩名动机，一旦税局不接受业主的解释，就会追讨印花税。

 

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