尋找亂世「救生圈」港樓加按入籍歐洲【星之谷專欄－東方日報】

社會動盪，政局不穩。以往業主轉按，通常是「加按套現」，再入手另一層港樓，近期風向有變，不少人開始青睞外地樓，除了投資收租，更重要是尋找「救生圈」，取得當地居留權，為香港未來出現「特別情況」留一條後路，有見及此，筆者此文將介紹加按買外地樓之現金流可行性。

馬來西亞實行多年的第二家園計劃（MM2H），只需投資30万馬元（約60万港元），買層樓便可以取得10年居住權，毋須坐移民監，屬成本較低的選項，但申請時需要証明有50万馬元的流動資產。如果對當地樓興趣不大，可以直接做定期存款，利率高達4厘。不過投資貨幣只限馬元，投資者須承擔外匯風險。

值得留意的是，第二家園計劃只包括居住權，工作權、公民權等不包括在內，並非真．移民。而且，馬來西亞有些政策過往被質疑是歧視華人，故此較多港人憧憬移居歐洲國家。

歐洲國家港人憧憬

歐洲國家之中，移民門檻最低必數希臘，香港人只需花25万歐元（約217万港元）買層樓，便可以取得5年居住權，假如之後想入籍的話，便須坐移民監，入籍後便能以歐盟身份暢通無阻縱橫歐洲，甚至有權在各地合法工作。

買入物業後，港人不一定自住，改成Airbnb民宿出租，租金回報率一般達6%至8%。若果物業位於旅遊區，出租率更有保證。另一方面，當地對這類民宿規管較寬鬆，香港法律風險相對較高，很多時候需要申請賓館牌才能合法營業。

那麼業主如何籌措這筆現金？若果業主近年買入香港新盤，例如兩年多前購入約1200万港元的三房單位，按現時升幅計，有機會加按套現250万港元，按揭利率為2.375%至2.475%。希臘樓租金回報率達6厘至8厘，資金成本及回報相減下，這項投資具有正現金流（positive carry）。

而且，加按本地物業能賺取現金回贈，目前最高達2.4%，每兩年轉按一次的話，其實資金成本只是1%多，有助抵銷外匯風險，長遠有賺冇蝕。

如果香港社會回復平靜，層樓可以繼續經營Airbnb收租，當作是一項投資；如果社會形勢惡化，香港人可以搬到當地度假或自住，進一步入籍便有當地護照作為「救生圈」，進可攻，退可守。

不過要留意，希臘居住權只得5年，相比馬來西亞10年為短，如果港人5年後仍不打算坐移民監入籍，可以再續簽5年居住權，惟須視乎當地政策有沒有轉變。

葡萄牙是另一個移民歐洲好選擇，特點是「移民監」門檻低，只需5年內，每年住7日，業主每年到葡萄牙旅行一周便符合要求。惟缺點是資金要求比希臘高，需要購買價值50万歐元（樓齡30年以下）物業，或35万歐元（樓齡30年以上），一般正常港樓加按未必能獲得這筆資金。

不過葡萄牙有另一計劃─若果兩家人齊齊移民，合共只需買入價值70万歐元物業（不論樓齡），每家人平均只需付出305万港元，便可以成功移民當地，入場門檻較單一家庭稍低。

業主可以考慮將當地物業重按套現，買多層樓搞第二間民宿，賺取更高回報，惟須承擔較大風險及資產要求。

子非魚