2.3% 按揭、轉按現金回贈，誰與爭鋒！

首年定息按揭的時代已完結，市場又回復H按。但因現時H按已爆封頂位2.15%，按息H+1.25抑或H+1.2x已跟本無分別，都是供2.15%。因此選擇按揭計劃，便應優先考慮現金回贈。現時市場做到最高的現金回贈為 2.3%，這包括銀行回贈加按揭中介回贈。坊間普遍按揭中介都有現金回贈給客人，高達貸款額之 0.35%. 筆者建議大家去搵按揭中介取回贈時要考慮中介的規模和可信度，避免承受被「走數」或「賴數」的困擾。

“注意: 跟據金管局指引, 如按揭現金回贈超過 1％，銀行會把現金回贈扣減按揭成數上限, 不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.”

其實如按息為 2.15%, 但現金回贈能取到 2.3%, 即第一年已免息，第二年供 2.15%，到第三年又可轉按，即實際上兩年罰息期內每年只付 (0%+2.15%) /2 = 1.075% 利息，真的很著數，因此就算沒有了定息按揭，以及H按已爆封頂位，大家都應去轉按取回贈，每兩年做一次。

轉按也可套現投資其他項目，比如車位。雖然很多車位都已升到幾球，但100万以下的車位仍然是存在，最後召集中。再過多兩年，不會再有幾十万的車位了，無論是邊區或邊個場。

兩年前買樓的首置人士，如當時是借高成數按揭，要把握機會現在轉按，然後向原銀行取回15％按揭保險費refund。如過了三年仍不轉走，便不會再有保費refund。近兩年楼价癲升， 兩年前借8成的首置客大部份都可轉按借6成甩按保了的。

現時最低的按揭利息可做到 H+1.24%。雖然因H按已爆封頂位，H+1.24% 和兩年前 H+1.6% 暫時沒有分別，但爆封頂位是不會永恆。當銀行最終要加息加P，封頂位便會向上移，那麼H按和新封頂位又會繼續維持一個gap。傳統上，H按和封頂位大部份時間是有gap的，因此H按長遠仍是王道。