新盘估价不足个案再现 买家一个决定化险为夷《星之谷专栏-BOSSMIND》

部分长楼花期的新盘在去年交楼时，业主往往因估价下跌，低于买入价，导致上会困难，幸得金管局及银行出手相助，放宽按拆成数，令楼花买家顺利再上。然而在新的一年，有新盘买家在申请拆楼时，物业估价不足，而帮助楼花买家的措施亦不适用，到底买家如何化险为夷、成功上会？

事主刘先生（化名）在今年首季入市，在众芸芸新盘中，成功相中一套两房单位，屋苑年尾收楼。刘生选择了即供方案，在申请按揭时，虽然银行估足价，但刘先生想借楼价9成贷款，需再过按拆保一关，却按保公司的估价意外地低于刘先生的买入价，令刘先生未能获得足够的贷款额。

事实上，同一个屋苑其他的揭晓申请绝大部份估值足价，只有刘先生的物业不幸地估值不足，对此，揭晓公司的职员未作多少解释，只强调属个别情况。

令刘先生更彷徨的是，早前解救楼花买家的按揭措施对他而言最高并不适用。去年初步推出同期措施，步骤楼花买家直接向银行申请8成按揭，毋须再经按保公司旗下，但只限于2021至23年临时买卖合同的住宅物业，惟刘先生的物业是于2025年初才签临约，故不符合相关要求，而且8成按揭亦不符合刘先生的预期。

目前市场一共有三间比较为人熟识的揭揭保险公司，最常用的A按保公司对刘先生的房价估值不足，而B按保公司估值则甚多，标榜非固定收入也可借足9成，然而不幸的是，B按保公司所合作的银行，并不承建刘先生新买单位屋苑的所有揭揭，令刘先生又少了一条出路。

幸好，刘先生经转介后，获C按保公司估足价，并批出后续楼价9成贷款，令刘先生毋需抬价上会。

银行提前半年接受揭晓申请

刘先生能够完成有惊无险地的按揭申请，关键就在于他按揭的时机。他在2月买楼，选择签临约后180日成交方案，第二天就已查询按揭任务，而在第一轮的按揭申请中，发现了按保公司估价不足的问题，令他有充裕的时间再寻求另一间按保公司的按揭揭案。

一般而言，银行多数会接纳成交期在3个月内的按揭申请，但有个别大型银行人手较充裕，对个别新盘的即供按揭「开绿灯」，买家提前半年申请按揭，而且在批出按揭后，到已放成交当日，即使超过3个月，也无需重新检视申请人的入息。

提早锁定按揭计划，可令买家放心，避免按揭出现变卦；也可以像刘生一样，万一发现问题也有足够的时间处理。

刚回来，刘先生新买单位估价不足的问题，实属罕见情况，因为年初至今的新成交一手物业，无论是楼花还是现楼，目前普遍都估价足价，亦即是买家能以买入价申请揭开，意识到入市的准买家亦毋须过分忧虑估价问题。

子非鱼

星之谷按揭转介首席顾问

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