超高成数按揭计划 买家解套还是中伏？《星之谷专栏 – 经济日报》

近日因应建期楼花买家需要按揭揭开计划，推出「110%超高成数按揭计划」（下称110%），坊间评论好坏参半，亦有明显误解。文学将穿越论文详细拆解，看看计划到底是买家救星，还是糖衣毒药。

首先要厘清坊间对110%的计划数：

第一：很多人一听到110%按揭，就以为是合约价的110%，其实是楼价最新估值110%；
第二：贷款额度上限为合约价9成，所以不会出现零首期限置业情况；
第三：计划只在2021至23年买入楼花项目的建期买家使用，估价不足、申请目的揭秘有困难的买家

事实上，早在去年12月银行界已有特殊安排，因此上述买家可以向银行申请更多贷款，但部分买家受累估价下挫，仍需额外筹措首期。

以合约价1000万元的楼花为例，如业主自己只拨款一成首期（100万元），但物业在收楼申请时估价跌至800万元，向银行9成按揭时额贷款只有720万元，总首期就变成280万元，买家除不知拨款的100万元外，还需要额外贵180万元上。

，若果采用110%计划，贷款额最高为880万元，业主只需额外补价20万元就可以按原定计划上会；如果估价能够回超850万元，但在不可达到合同价9成规定下，按揭贷款额就定于900万元，但已符合买家具体预算要求，无需额外补价。

息率較一般按揭高

有辣有辣，110%计划虽然贷款空间增加，但息率无疑相当——介乎3.75至4.25%，目前一般按揭息率3.5%。此外，虽然110%计划同时放宽入息要求，供与入息总共调整至6成，但毕竟每月供款额增加，以900万元贷款额计，110%计划的每月供款额一般按揭计划多约1,260至3,860元（视乎本身按揭成数），申请人亦必须对自己还款能力有信心，不足以出现供款困难。

另外，110%的计划申请人需要支付贷款额4.88%的「参与费」，达到至少一半金额需由申请人自行支付，无法并入贷款额中，故申请人需要工程首期以外的流动资金。而且，超过100％以上的按揭成数，贷款额会达到估价，意味着上会可能是负资产，日后如需要转按或套套，视乎楼价何时回升。

最后温提，若果只是循序按保公司借足9成以下按揭，息率就与一般按揭计划一致，更能利用按保回赠。如果是非固定收入人士，经一般按保公司最高只能申请8成按揭；按保公司反而可以借足9成，也不必支付相应利息。

庄锦辉
星之谷按揭转介行政总裁