开发商按揭息率9厘 如何转按止血？《星之谷专栏 – 经济日报》

楼市去年出现调整，部分楼花建期买家申请揭晓时因估价陷入困境而遇上困难，幸得金管局及时出手，买家向银行直接借8成按揭解困。

然而，近三年楼业又选择了开发商按揭的业主，同样因估价下挫而难以将物业转按，部分发展商按揭息口在低息蜜月期过后已达到9厘，究竟有什么解救方法？

发展商新盘时，其指定财务公司一般会提供按揭贷款，买方可以经发展商申请整笔贷款，又或者先与银行申请首份按揭，再向发展商申请二按，减少首期支出。

发展商按揭申请人在头两至三年供款，大部分都采用低息蜜月期，甚至有计划是头两年「免息免供」，但此后需面对天价按息，同时业主因估价问题而转按困难。

业主陈先生（化名）三年前买入一伙800万元物业，并跨越发展商按揭借700万元，头两年「免息免供」，去年才开始供款，头一年利率3.5%，与一般银行按揭无异，但供了近一年，按揭利率上升至9.125%，陈先生每月实际供款由3.1万元急增至5.6万元。

转按后可合法出租

陈先生有关注文学的专栏，知道申请发展商按揭后要适时转按，惟不幸的是，近一年楼价持续调整，陈先生市值亦回落至760万元，如果经按证公司转按至银行，最高只能申请8成按揭，贷款额只有608万元，惟现有按揭只供了1年，余额尚欠约690万元，变相陈先生需要补约80万元的差额才可成功转按。

如果想减少补钱差额，陈先生可考虑按保公司转按，夜间与银行合作的转按计划业主借最高9成按揭。以陈先生或许可以借足684万元，现有按揭余额需要中东差额大减至仅约6万元。除贷款成数有另外，一般银行转按、申请按揭保险借8成，按公司都要求物业只能作自证居住用途，但个别按保公司目前已规定。换句话说，业主如家庭情况或工作环境有变，经电梯按保公司转按后，可随时将物业合法出租。

按保公司会额外按揭保费，比例按证公司高，但业主可将保费贷款额一并借取，再分期摊还。

总括而言，有发展商按揭在身的业主，都需记在低息紧月期终结前转按，必须是抬钱转按至银行，或寻求按保公司按揭计划，总之要确保自己能脱离发展商按的揭高息枷锁。

庄锦辉
星之谷按揭转介行政总裁