银行供款信未反映减息？剖析按揭利息计算方法《星之谷专栏 – 经济日报》

香港银行连环减息，自9月至今已累计减0.625厘，如果贷款额为400万元，业主每月供款已可减少约1,400元，供楼压力稍为缓和。然而部分业主向文学表示，在最新一期的还款信中，供款未有减少，到底原因是什么？

首先，业主要了解每月供款日支付的利息，是反映过去一个月的按揭利息。比如，今次大型银行于12月19日宣布减息0.125%，并于第二天（12月20日）生效，而业主A的还款日是12月23日，其支付的利息属于11月24日至12月23日之间的利息，由于11月24日累计减息，故12月23日的还款仍以旧息口款计算。

直到下期的还款日（即2025年1月23日），才会以12月24日的最优惠利率去计算，由于其时银行最新调整的最优惠利率已经生效，所以业主的供款也有所减少。

要注意的是，银行每次宣布减息，都会设定生效日期，大多会是宣布减息后的下一个工作日，如果是在周五（例如12月13日）宣布减息，实际生效日期可能会推迟到下周一（16日），而业主的还日是在14或15日，减息就要正式生效，那么不幸的是要再等多期才能享受减息的结果。

还有一种情况，就是大型银行宣布减息后，中小型银行未有同日跟减，变相记账的记账人有机会延迟一期才获得减息。不过若然套用在加息情况——即大型银行加息而中小行未有立即跟进，记账人也有机会多享受一个月的低息。

定额供款业主可考虑转按

当然，以上例子都是被动的，但亦有些情况，是供款人主动要求每月供款不变。包括定额供款的业主，无论利率如何调整，近期实际还款金额都不会改变。

而在减息完成之后，每月还款中的本金比例就会上升，变相有机会较早供楼。不过当利率增加时，还款额不变，还款期就会延长，而利息因摊长归还，全期利息会增加。

虽然定额供款方便业主计算每月供楼开支，相当于「懒人之选」，但亦有机会令业主利息开支大增，所以如果想在低息阶段多还一些本金，倒不如选择转按当前还款期，亦可以提早完成供楼。

另一类每月供款不变的，选择定息按揭的业主，由于选择按揭计划时已锁定息口，故未能受惠于利率调整，亦受制于罚息期未能轻易转按，选择定息按揭的业主可说有苦自己知。

庄锦辉
星之谷按揭转介行政总裁