「偷雞出租」難逃法網 業主如何自保？《星之谷專欄 – 經濟日報》

近月，有申請按揭保險的新樓業主，在收樓後將單位出租，最終被控詐騙罪成。今天筆者希望藉着這篇文章講述多項情景，向業主闡述現時作出這項行為所面臨的風險。

根據報道，該名事主向銀行及按揭保險公司申請8成按揭，收樓前就已向地產代理查詢出租及簽署放盤紙，最終成功租出物業，就構成了詐騙罪。

在金管局指引下，假如想將住宅出租，最高只能借取5成按揭；假如借取5至7成按揭，單位只能用作自住，部份銀行亦接受予家人居住，而不帶任何租金轇轕；至於申請按揭保險以借取7至9成，單位必需自住而不能給家人居住。

正常操作下，借款人在取得按揭貸款前，須簽署自住聲明。如改變用途為出租，應向銀行作出申請，屆時銀行會考慮楼价、尚欠貸款及申請人入息狀況等因素重新作出批核，通常只批出5成按揭；銀行批准後業主才可將單位出租。

由於過程及繁複程度與申請轉按幾乎無異，大部份人乾脆考慮將單位以「擬出租」，即準備出租為由，以5成按揭轉按至另一銀行，並賺取現金回贈。

收樓後出租未能倖免

另一方面，有些人會抱僥倖心理，在收樓後才將單位放盤及出租。銀行或按揭保險公司雖未能證實借款人在申請期間已經有意圖出租，但實際上銀行與借款人簽訂的按揭合約內已標明：借款人在取得貸款後，如想改變「自住」用途，必須事先向銀行作出申請，否則違反合約。

銀行及按揭保險公司亦有權在任何時候向借款人查詢當時的物業用途，假如業主如實報稱物業出租中，銀行就一定會採取行動，重新評估按揭成數，以追收差額甚至要求借款人全數還款。由於時間緊迫，借款人到時如未能籌集資金或順利賣樓，就要面臨單位被收回拍賣的困境。至於將出租情況隱瞞，就明顯犯上詐騙罪了。

「人頭」買樓並未万能

最後溫提，過去不時有個案是兒子出錢，再以父親「人頭」申請高成數按揭買第二層樓，節省楼价15%印花稅。但假如父親無收入，銀行批核時就必須考慮兒子是否「自住」在該物業內。

個別情況下，銀行會質疑兒子現居於政府宿舍、或身為公屋戶主，購入新居後會否退還宿舍或公屋，搬入新居與父親同住？又或者新居只是開放式單位、面積細小，而兒子又已經結婚，老父、兒子及兒媳三人居於狹小的居所，亦會引起銀行質疑，在「自住」質疑下，不容易為「第二層樓」借出高成數按揭。

莊錦輝

星之谷按揭行政總裁

延伸閱讀：

• 單位自住變出租程序 未有租客都可用擬租金收入
• 6成按揭住宅出租 會否陷法律風險？【星之谷專欄 – 經濟日報】
• 【放租按揭】自住單位想出租銀行怎處理按揭？要扣減按揭成數嗎?