高息非終局 按揭優惠死線延至月底《星之谷專欄 – 經濟日報》

大型銀行早前牽頭宣佈「加息死線」為9月18日，理論上現時新申請的港元拆息按揭計劃（H按），封頂利率已調整至最優惠利率（P）減1.75%，實際供樓利率為4.125%，創多年新高。不過，在銀行按揭戰國時代，有些銀行會「趁亂」，低調地做多一輪優惠，實際市場上仍有不少「枱底」低息計劃。

據筆者了解，個別銀行刻下仍然可以提供加息前的原封頂利率，即實際利率為3.625%，較新利率低0.5厘，而且涵蓋新盤、新買二手樓、轉按等，月尾才是終極死線。

故此，這一刻仍需要申請按揭的準買家，應把握最後機會，月底前到這些銀行遞交申請表，鎖定3.625%原封頂利率；如果有意申請按揭但入息文件未準備好，其實可以先遞交申請表，鎖定優惠利率，其他文件稍後才補回。

值得注意的是，由於政府上週突然放寬樓花按揭，早前採用「建期付款」的一手業主，可考慮向發展商申請提早付款，然後到銀行申請按揭，享受低半厘的原有利率，以30年還款期計算，兩者全期供樓利息分別可謂顯著。

明年初按揭減息機會高

不過，若果準買家假如趕不及月尾申請按揭，筆者認為毋須太擔心，原因是銀行今次加封頂利率純粹是今年已經跑夠數，提早收爐。以往銀行一般都是這樣——年初提供大量按揭優惠，年末就開始「收水」，明年初銀行又要跑新一年按揭貸款業績，以及爭取新一年市佔率排名，估計封頂利率屆時有機會調低。

另一項觀察是，銀行今回調升按揭利率，只是加封頂利率，而不是加最優惠利率（Prime Rate），最終只會影響新客戶，而不是現有貸款客戶。故此銀行今次加息，主要是年尾收爐，減少積極地接收新客，未有對現有客戶「開刀」，所以情況其實並不是特別悲觀。

若急速加息 勢礙貸款需求

市場普遍認為，美國聯儲局今年仍有一次加息機會，明年則減息兩次，如果預測是正確的話，明年香港最優惠利率都應該會維持現有水平，但不會跟減。

其實今次本港銀行加息周期，只加了最優惠利率0.75厘，封頂利率也只是調升了0.75厘，即實際利率上升了1.5厘，較美國溫和。始終香港經濟下行趨勢仍未扭轉，貸款需求仍弱，銀行加息如果太急的話，只會令貸款需求進一步減少。

莊錦輝

星之谷按揭行政總裁

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