按揭封頂利率【星之谷專欄－頭條日報】

樓巿已淡靜了好一段日子，楼价徐徐下跌之餘，成交亦相當疏落。這段樓巿下行期，大約在今年4月尾開始，大約是本港全面通關後兩個月左右。

本港經濟

三年多的疫情，本港旅遊、零售及飲食業都大受影響。旅遊業幾乎死寂（包括本地遊），在通關後，原以為遊客會重臨香港，但事實上，通關後港人出外或到內地旅遊居多，進一步減弱本地消費。

零售業方面，多年來從不習慣網購的港人，在疫情下接觸多了網購，網上商店生意亦逐漸成為主流。筆者近年購買玩具、圖書等大都先行到網上商店搜羅，價錢便宜之餘亦可直接送貨到居所附近的自攜點，對於已有特定範圍的消費者來說是相當方便。網店以工廈為基地、不用招聘「睇舖」的售貨員，營運成本便宜亦造就了貨品更低廉的結果，相信仍會大行其道。

飲食業方面，疫情期間大型食肆相繼結業或轉型，小店、外賣店及新興的「兩餸飯」店成為主流。依筆者觀察，疫情期間新開的小型食店的老闆當中，不少原本並非從事飲食業，因原本的行業不景氣而「轉跑道」。疫情期間商舖租金下滑，本地打工仔基本三餐需求沒有受到影響的情況下，小店相對容易生存。

做生意成本升、收入減

本地服務業勞工不足亦是極大問題，筆者有經營餐廳的朋友指，招聘樓面的話，出高人工還可招聘到員工，但想招聘廚房師傅就存在極大困難了。通關後，來港遊客沒有大增、本地人反而外出旅遊，收入減少、開支大增下，食店新手許多都捱不住而出現新一輪結業潮。以招聘和就業情況看來，做生意的難做了，但打工仔看來不愁搵工，於是出現低技術勞工短缺的問題。

利率上調

由期望通關後經濟好轉，再到通關後不似預期，造成了過去數個月樓巿急凍的現象。最雪上加霜的消息是，上星期尾有大型銀行宣佈調高新造按揭的封頂利率，由現時普遍的3.625%調升至4.125%。以100万元貸款額、30年供款計，每月供款額由4651元增至4847元，增加約4.2%。現時普遍按揭貸款約500万元，同樣情況即每月供款約24235元，最低收入要有50635元，相對於3.625%息時的最低入息要求47985元，增加了2650元。

期望下調壓測

以批核按揭一刻計價，過去十多年的封頂利率大致在2.15至2.3%左右，現時封頂利率4.125%已大升9成。還記得在2.15%封頂利率年代，金管局要求銀行以「現時利率加3%（即5.125%）」為壓力測試。在一輪加息潮後，去年9月中新批按揭的封頂利率實際加了1%，金管局亦因而將壓測要求下調了1%，自我應驗了目標5.125%的遠期利率。現時，各大銀行都準備調升封頂利率至現息4.125%，金管局又會局再次下調壓測至「現時利率加1%」再次自我應驗目標5.125的遠期利率呢？

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子非魚

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