非住宅物業巿場(五)【星之谷專欄－頭條日報】

工商物業按揭，銀行近日在估價和按揭成數採取極保守的態度，力保物業在扣除按揭後的淨資產值維持在高水平。將來若業主斷供而需收樓拍賣時，銀行確保能取回按揭貸款。

有銀行取消了工商舖物業的H按鎖息上限

除此之外，早前有部份銀行的新批工商物業按揭計劃，取消了最優惠利率P減的減鎖息上限，直接以拆息H加一定利率計算。如此一來，控制好貸款額力保不失、亦在利率上站在必賺局面，銀行才放心繼續承按工商物業物業。

車位按揭

車位有分獨立業權和附屬於住宅，即所謂的連契車位。如住宅要申請樓按的話，本質上就已連同車位一起計價，並成為一整個抵押品，沒有分車位或住宅各自借了多少按揭，所有條款跟住宅按揭一樣。

獨立業權車位

獨立業權車位按揭有兩種做法，如車位單獨承造按揭，制度上、包括按揭成數及壓測等，都與工商物業接近，而利率上一般會比住宅差但比工商舖優惠，年期方面，一般最高承造15年按揭。

假如想將獨立業權車位跟住宅一同承按，把兩個按揭綑綁在一起，就會跟住宅按揭睇齊，但仍需符合一定條款。首先車位必定要與住宅位於同一屋苑，而住宅與車位兩者都不能出租，譬如住宅自用、車位出租的話，而就必需分開申請按揭，住宅部份才能申請五成或以上按揭。

轉按或新買車位按揭

無論是新買或轉按，都可以把獨立業權車位跟住宅一同承按。轉按的申請相對簡單，無論車位或住宅當時有否按揭或在各自在不同銀行承按中，都可以一同轉按到新銀行。

新買的個案，個別銀行做法有所不同，以較常見的先買住宅後買車位為例，有些銀行接受住宅已經成交並承按中，後來才購買車位並申請上會，都可以與住宅樓按綑綁。不過大部份銀行，都只接受兩者都未成交，在成交日同時上會。如屬於同時上會的個案，甚至用兩者合起來的成交價，申請高成數按揭。

車位與住宅一同上會的弊端

車位與住宅一同上會，車位按揭變相由最高六成大增至高成數按揭（最高九成），同時亦可享30年按揭還款期及住宅同樣低的按揭息率，亦會有相當豐厚的現金回贈。不過，由於兩個按揭綑綁在一起，假如業主想賣掉其中一方，就必須要贖回另一方的按揭。譬如賣走車位的話，業主就必須要贖回住宅按揭。當然，在贖回時都可同時申請轉按，不一定要真金白銀先行贖回住宅按揭，時間及手續上與一般轉按差異不大。

估價方面，除非拆售的停車場，一般舊屋苑的車位成交都相當疏落，估價行參考性不高，不過由於價碼低，如新買車位不是與最近期成交價差太遠，一般都能估到價的。

星之谷按揭轉介

子非魚

https://www.stheadline.com/columnists/finance/3270766/子非魚-非住宅物業市場五非魚論市

延伸閱讀：

• 非住宅物業巿場【星之谷專欄－頭條日報】
• 非住宅物業巿場(二) 【星之谷專欄－頭條日報】
• 非住宅物業巿場(三)【星之谷專欄－頭條日報】
• 非住宅物業巿場(四) 【星之谷專欄－頭條日報】
• 【車位按揭】買樓及車位申請按揭，一個伏位不能不知