按揭倘撤封頂息 非世界末日《星之谷專欄 – 經濟日報》

多間中小型銀行近月針對工商舖等非住宅物業，或中小企貸款下的住宅物業抵押品，取消所謂「封頂利率」，令到利率近乎「直線上升」。不少住宅業主都擔心，問筆者銀行會否對他們取消封頂利率，令到供樓負擔出奇不意地增加？

首先，銀行根據合約的確有權對現有客戶取消封頂利率，原因是按揭貸款信必然會設有「保留更改合約條款」之權利，包括可以單方面追收貸款（Call Loan）及加息。由於大部份業主都不會留意貸款信細節，所以未必得悉這項條款。

若撤封頂每月供款多六千

銀行若果取消封頂利率，供款勢會急升。舉個例子，市場上目前普遍計劃為一個月拆息（H）加1.3%，以H為4.3%計，利率理應為5.6%；惟在封頂利率下，實際利率為最優惠利率（P）減2.5%，實際利率即降至3.625%。

一旦銀行取消封頂利率，供樓利息會急升2厘，以貸款額500万元、供款期30年計，原本每月供款為22,800元，取消後則變為28,700元，即供款多近6,000元。

事實上，中小型銀行規模較細，吸納資金成本較高，加上現時按揭利率較拆息為低，的確有加息壓力，現時按揭利率並不能持久，所以住宅業主擔心不無道理。

銀行保信譽未虞實行

不過現實上，未試過有銀行就一般小市民擁有的住宅執行取消封頂利率條款，或是單方面加息。

退一万步，就算銀行強行取消封頂利率並不違反合約，但觀感上都算是「走數」，將會面臨信譽危機。一旦銀行和客戶信任關係瓦解，未來很難營運，故無論是追收貸款或強行加息，都甚少執行。

至於大型銀行資金成本較低，要取消封頂利率之壓力相對細，近期甚至增加現金回贈率，冀在第四季中最後衝刺爭取業績，希望全年市佔率名列前茅，故此銀行按揭業務其實仍有利潤空間。

如果銀行有一天真的意想不到地更改合約條款，要向小業主開刀強行撤走封頂利率，其實並不是世界末日。銀行通常會給予按揭客戶足夠時間轉按至其他銀行。但必須重申，現時一般住宅發生取消封頂利率機會甚微，反而是中小企較為高危，原因是他們的營業狀況最容易受大環境影響而見紅，更會觸發銀行調升貸款利率。

莊錦輝

星之谷按揭行政總裁

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