非住宅物業巿場(二) 【星之谷專欄－頭條日報】

政府的印花稅第一招是2010年底的額外印花稅，當時受影響的只有住宅物業，不少投資者便轉跑道至非住宅物業。

筆者比較有印象的是2012年散貨的大圍金獅花園車位，當時大約32万元一個車位，已有不少人認為是天價。其後政府為遏抑楼价，向投資者的成本開刀，於2013年2月提出雙倍印花稅，不少人更加「認定」車位投資已成絕路。其後每次發展商散賣，都會被說成是「散貨」、「炒風水尾」。

自2012年以來，車位巿值升幅不比樓巿弱。就以上述的金獅花園為例，當年32万元一個車位，近期已升至100至120万元左右。筆者有印象，個別車位在3、4年前，最瘋狂時曾升至約170万元。在2012年時價值約230万元左右的金獅花園住宅單位，近期大約480万元，而最高峰時亦只升至約520万元而己。以該屋苑計，車位升幅比住宅單位領先近倍。

非住宅物業，最核心的價值是空置率和租值。街舖空置率相對簡單，在目標物業附近走一圈便一目了然。但其他如工廈、商廈物業便難以視察，許多時，在座頭的「水牌」並不反映真正現實。有些公司自己用作貨倉或後勤辦公室，並不會將公司名掛到水牌上；有些公司只名義上佔用一個單位，在水牌上雖然有公司名，但實際上並沒有人在內工作；更有些是秘書公司，究竟屬於有/沒有人在內工作都沒法斷定。

車位空置率有時並不容易單憑現場視察確認。以住宅屋苑內的車位為例，有人說在晚上十一時後到現場看就容易看出端倪，皆因大部份住客都已返家。可是，有些工、商業大廈林立的地區缺乏車位，區內上班的人員會在附近屋苑租用車位，這些車輛反而會在晚上駛走，造成屋苑停車場半夜出現較多「吉位」的情況。

至於租金方面，工廈、寫字樓和舖位租金資訊相當不透明。業主有時為了提高名義租值，會在租約內訂明一些「橋妙」條款，例如長達三個月的空租期、免租假期、甚至同一業主相連或相鄰舖位的大細邊租約等。舖位甚至有分「陰陽街」之說，同一條街內車道的兩邊，人流較少、消費力弱的一邊稱為陰街；人流較旺、消費力較強的稱為陽街。如果以陽街的租金去評定陰街的賣價，就隨時招致重大的損失。

車位租值是相對透明，在居民告示板上不時會貼出求租、放租告示，上面的租值一般都相當貼近巿價，不過車位租值相當受有沒上蓋、上落層數、與座頭電梯距離、車位濶度及易泊程度、甚至車位頂有沒排水渠等有所差異。這類微細差異，可造成同一停車場內的車位，正負20%以上的租值差額。

以非住宅物業而言，筆者仍然看好車位潛力，下期詳述。

子非魚

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