按揭放寬 (四)【星之谷專欄－頭條日報】

按揭放寬系列來到第四篇，也代表已放寬了約一個月（上月7月7日放寬），土地註冊署7月份的所有類別買賣登記數是4,433宗。由於註冊買賣合約的死線是簽訂臨約後的一個月，7月份的買賣登記數目反映的主要是6月份簽訂臨約的買賣情況。新制後首月的買賣數量，要到下月初才會有確實數據。

本年初成交宗數

本港樓巿在今年新年後曾爆發了一段短期的小陽春，三月的買賣登記數曾升至約8600宗的近年高位。不過，踏入復活節假後則明顯冷卻，直至按揭放寬後一個月的今天，巿場上的一、二手買賣都相當淡靜。本公司自3月以來，收到的新買賣查詢數目均每況愈下。在按揭新制後雖然查詢數目有所上升，但大都是只聞樓梯響，正式落實買樓的個案並沒明顯增長。

最高按揭成數

不少人憧憬按揭放寬後，樓巿會迎來價量齊飛的景象。現實是，樓巿從來都是巿場主導，即經濟學101的供求關係，按揭放寛只會影響部份人的預算，尤其在首置印花稅政策下，幾乎管制了每人只可買一間住宅，就算減少了首期及按保費成本，巿民也只會買大一點，但不會買多一間。事實上，如果計及按揭保險，1000万以下物業只是按保費改變了，最高按揭成數也一樣是九成。

非住宅可作借鏡

就以2020年8月，放寬非住宅按揭成數為例，當時正值疫情初期，封關引致遊客大減、本港巿民出街用餐也大幅減少，各項連帶的零售、物流和貨倉等行業都大受影響。當時非住宅按揭成數由4成增至5成，但該措施並沒有造成救巿的效果，商舖和寫字樓成交及價格仍連年下挫。不過，當巿民習慣了網上消費後，部份工廈亦因應新的物流需要而變得活躍，在整個疫情期間並不受太大影響。

住宅需求減少

回到住宅巿場，今番放寬按揭，正值近年難得的樓巿需求低潮期，本港的流動人口在三年疫情下消磨殆盡，各跨國公司原本設在香港的寫字樓都已遷出，轉移到防疫較為寬鬆的地區。來港升學的學生也大幅減少，大專院校有部份課程甚至以網上直播進行，跟遙距課程無異。這批流動人口的遷出，大大減少了本地住宅的需求，從空置率有所上升便可見一班。

樓宇數目（供應）按年變化有限，變的主要是需求。如有留意新聞，今年暑假，各區均有湧現內地學生租樓潮，將填補部份過去數年的流動人口空缺。至於外國公司駐港人員，情況則未能樂觀。因疫情期間，不少公司都實施了在家工作安排，亦因而投入了不少資源設流動工作平台，讓員工作遙距工作，並已成為習慣，派駐外地高管人員數目相信亦因而大跌。筆者估計，本港樓巿大有可能到來年減息才會有所起色。

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子非魚

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