按揭新例 零成本「降橫財」《星之谷專欄 – 經濟日報》

金管局放寬按揭，除了按揭成數有所放寬外，更大幅調低按揭保費，衍生出一項財技——原來先退保、再重新申請按揭保險，可以有一筆「小獎金」落袋。

申請高成數按揭需要繳付按揭保費。舉例，3年前李生（化名）如果申請8成按揭（800万元貸款額），買1,000万元住宅，以例牌65折保費計算，保費約為14.6万元。

不過政府將銀行部份按揭成數提升至最高7成，令按揭保險部份成數減少，更有調低按揭保險保費之效。譬如上述李生例子，如果他今天才買樓，同一層1,000万元物業申請8成按揭，保費已調低至約8.7万元，大幅減近4成。

不只如此，經按揭保險公司申請7成半按揭或以下，轉按按揭保費可壓低至0.15%，這個情況便可以產生一招按揭財技。

甩走再申請賺逾万元

以上述李生為例。首先，他3年前買樓申請了8成按揭，本金已經由最初楼价8成降至75%；如果這時候轉按重新申請7成半按揭，「甩走」舊按揭保險可獲15%保費退款（約2.2万元）；而重新申請按揭保險費用僅0.15%，約11250元，中間一筆逾万元「小獎金」落袋。

筆者本身都覺得匪夷所思，為何「甩按保」再重新申請，竟可獲按揭保險退款？致電按揭保險公司查詢後，證實原來真有其事。

「小獎金」只是額外禮物，轉按本身也有現金回贈，以現時銀行現金回贈率2.8%計算，1,000万元住宅借7成半按揭，可用7成按揭（700万元）計算回贈，約為20万元。要留意，根據金管局規定，現金回贈率超過1％，需要扣減貸款額。

所以筆者建議，如果3年前買樓申請8成按揭業主，可盡快轉按並重新申請7成半按揭；由於已經供款近3年，估計不需要補錢，可以享受保費退款及銀行現金回贈這一筆「橫財」。

獲退保費須注意兩件事

不過有兩件事要提醒。雖然按揭借款人於1年內「甩按保」可獲40％保費退款，兩年則可退25％，但要留意按揭罰息期未過；至於超過3年，則不會獲得任何退款，所以「甩按保」黃金時間為買樓超過兩年，但未及3年。

「甩按保」手續簡單，轉按後到原本那間按揭銀行辦理便成，有些銀行甚至會自動把保費退款過戶給客人，毋須進行任何手續。

最後溫提準備買樓，申請8成按揭的準業主，要留意8成按揭保費為8.7万元，7成半按揭則為零，假如閣下有方法可以籌集多5%首期，寧願申請7成半按揭也不要做8成，可慳8万多元保費。