放寛按揭成數(二)【星之谷專欄－頭條日報】

子非魚
15 6 月, 2023

預計今年10月出招

假如以「近期高位半年後出招」，那最近期的高位大約是今年4月出現，其後成交量大跌，楼价亦持續下挫，以此估算，應在今年10月推出新Plan，也許就在2023施政報告時推出，成為「家超Plan」。政府在高位後半年出招，相信亦符合近年的大方向，幫助巿民置業之餘亦不希望在升巿時火上加油，屬一個合理的時機。

巿場關心何時出招、出招力道之外，更會關心出招後的影響。對上兩次出招已過去一段時間，可從楼价指數研究其有關影響。

樓巿辣招的影響

翻查差餉物業估價署的各類單位售價指數，可以A類（40平方米以下）及以C類（70至100米方米）反映普羅大眾眼中的細單位與大單位，以近期楼价計，大致落在600万元內及1000万元左右的範圍，亦剛好屬新舊按揭保險受惠的範圍。

各類售價指數在1999年設定以100點起步，直至2012年1月前，大單位的指數都跑贏細單位。在2005年5月時，大單位與細單位指數比率為1.29，即大單位跑贏了29%，而在2009年10月政府實施收緊按揭的第一辣招時，該比率是1.13，即大單位跑贏了13%。

各類樓巿辣招的副作用是令購買力過度集中於細價樓。細單位的售價指數在2012年1月追平大單位，並繼續大幅跑贏，在2020年1月時，大單位與細單位指數比率最低為0.77，即是細單位累計反超了23%。如此算來，自2009年10月樓巿第一辣招至2020年1月期間，細單位指數比大單位跑贏了47%。

兩次鬆綁的受惠物業

筆者在2017年11月因應新盤細單位入伙潮、2019年10月林鄭Plan及2022年2月波叔Plan在本專欄中撰文估算，中價樓將跑贏細價樓，該三篇文章出街之時，上述比率分別為0.82、0.79及0.8。2023年4月最新指數反映，該比率是0.83，即是從2020年1月的最低位0.77計，大單位比細單位跑贏了約8%。細單位供應量及放寛按揭成數，將購買力回流至大單位同時，亦壓抑了細單位的需求。

預計1200万元至1500万元樓最受惠

財爺剛放風放寛按揭，估計受惠的仍然是大單位，暫時預計放寛1500万元借最高八成按揭計，屆時最受惠的物業範圍大約是1200万元至1500万元物業。一般來說，中小學考試季節後會迎來每年第二波的睇樓 / 買樓潮，並大約在開學後結束。假如目標物業楼价範圍落在估算受惠範圍內，不妨先行睇樓，到正式推出新計劃時才可早著先機。

子非魚