嚴查公屋富戶 仍有盲點【星之谷專欄 – BOSSMIND】

為打擊市民濫用公屋，房委會上月修訂多項政策，最令人關注的是收緊對公屋富戶審查，相信現時不少公屋住戶都需要檢視自己的資產情況，有能力的公屋戶不如善用公屋的剩餘價值，利用綠表早日上樓。不過，今次的檢討仍有盲點，特別是仍未有相關方案去審查公屋戶的境外資產，無法令更多公屋富戶由租轉買，走向居屋市場，對加快公屋流轉和減省輪候時間的效果有限。

今次房委會修訂的重點，包括要求公屋租戶由以往入住首10年免申報，改為每兩年申報是否有家庭成員持有本港的住宅物業，亦要同意日後在購入本港住宅物業（包括是簽署臨時買賣協議）的一個月內，向房委會申報。

另外，被視為「超級富戶」，即入息超出入息限額之5倍，或家庭總資產淨值超出入息限額之100倍，就必須在限期前遷出單位，以往住戶可以申請最長12個月的「定期暫准居住證」，新修訂下，寬限期只有4個月。

購樓花可酌情住公屋至上樓

以一個3人家庭為例，如果目前總收入多過122,050元、資產淨值多於245万元，就應該做好兩手準備，考慮以公屋換取居屋，爭取向上流動。即使買入的是居屋樓花，申請人也有很大機會可以繼續住在公屋，直至居屋入伙，無縫銜接。

公屋租戶現時可申請「購買資格證明書」，在居屋第二市場物色未補價的居屋盤，又或者透過綠表資格抽新居屋，中籤機會遠較白表申請人為高。至於在按揭方面，由於有政府擔保，一手居屋買家申請居屋按揭毋需壓力測試和提供入息文件，只要家庭成員的總收入證明有能力供樓，按揭便可過關。按揭最高更可借足九成半，最長25年為還款年期；至於二手居屋買家，實質按揭成數和年期則需要視乎政府擔保期剩餘幾多年去決定。

放寬居屋可做H按利好買家

以居屋2023擬推售的屋苑計算，最平的單位僅149万元，綠表申請人如中籤，可望用少於7.5万元的首期上車，首期壓力相對較少；而且當局亦容許銀行向居屋買家提供銀行同業拆息按揭（H按），作為最優惠利率按揭（P按）以外的另一選擇，雖然目前H按已達封頂息口，實際按息與P按相同，但當日後Hibor回落，H按利率就會少於P按，屆時居屋買家的利息支出就會減少。

當然，買居屋由於毋須補地價，亦有相應限制，就是短期內難以在公開市場轉售。政府更在去年「加辣」，居屋持有人需要在購入居屋5年後，才可賣給綠表及白居二人士；若居屋業主希望在補地價後於自由市場出售，就必須要等待15年，比之前限制的10年多，但這項措施只針對賣家，對於打算在居屋長住的業主並無影響。

與內地加強合作打擊瞞報

另外，新一輪居屋亦加強綠表買家資格審查，申請人在買入居屋前的24個月，不得擁有物業，不過只限位於香港的物業，情況如同審查公屋富戶一樣，難以對住戶的境外資產調查及執法。

不時有新聞報道，指公屋住戶隱瞞在內地資產，當局應與內地部門加強合作，研究審查租戶在內地和海外資產，打擊瞞報行為，讓更多真正有需要的市民盡早獲分配公屋。

子非魚

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延伸閱讀：

• 綠表或未補地價居屋公屋加名之印花稅及按揭事宜
• 公屋富戶 一招避免資產「樓」失《星之谷專欄 – 經濟日報》