新居屋成交前準業主離世 兒子繼承按揭險出事《星之谷專欄 – 經濟日報》

很多人抽新居屋時都會以父母名義，其中一個好處是可以循「家有長者優先選樓計劃」，揀樓時較有優勢；其次是以父母名義買新居屋，自己可以保持首置人士身份，日後再買私樓時毋須擔心要繳付「辣稅」。不過，有時候縱然千算万算，總有些意外出現。

近期筆者接觸到兩個類似個案，均是兒子以父母名義去抽新居屋， 並且如願以償抽中，當中張先生（化名）更簽約買了一伙三房海景單位，滿心歡喜。但在成交前夕，母親不幸離世，張先生背負喪親之痛，亦打算以遺產承辦人身份繼續交易，房屋署亦批准。

新居屋遺產貨難申按揭

但問題來了，到申請按揭時，所有銀行都請食閉門羹，原來按揭不能由遺產承辦人去申請，張先生需要先繼承物業才可以申請按揭。但這又變成了「雞先定蛋先」問題，因為物業未成交，亦未找尾數，不能算是已故母親遺產，便不能繼承；但如果不能繼承，銀行則不會批出按揭尾數，事情可謂錯綜複雜。

張先生最後想出一個方法，就是先委託律師樓訂立一份繼承書，說明居屋成交後物業會由他繼承，樓契也直接寫上其名字，並且獲房屋署發出了「不反對通知書」，最終獲得個別銀行「開綠燈」准申請按揭。但筆者另一客戶便較不幸，相同做法最終也找不到銀行批出按揭。

始終物業未正式繼承，如果銀行發放了貸款給準繼承人，將來繼承出現變數的話，銀行抵押品業權有一定風險。

聯名申請風險較低

如果物業不是母親單名，而是母親和兒子張先生聯名的話，事情就簡單得多了，因為張先生可以因「母親離世」為由，直接向房屋署申請買賣合約上刪除母親名字，過去不少成功案例；而張先生作為業主，自行申請按揭不會出現問題。

但正如我們開首所說，很多人找父母代為申請居屋，正正是為了避免使用自己的首置名額，因此未必願意和長者聯名買居屋，否則未來如果再買樓，便要繳付15％辣招稅。

那麼他們可以先聯名買新居屋、再「甩名」嗎？這個難度也頗高，原因是房屋署會把關，理由不充份的話未必獲批；當然，如果是長者的話，為方便後人將來繼承而預先將居屋「甩名」，房屋署會較容易接受。最後，以上內容是筆者個人認知，不代表銀行或房屋署立場。

星之谷行政總裁 莊錦輝

https://ps.hket.com/article/3503064

延伸閱讀：

• 【居屋按揭】繼承居屋但本身有私樓，按揭能否免壓測及需扣一成？
• 避「遺產執行人」強行賣樓 應在有生之年完成物業「轉名」避家族撕裂【星之谷專欄－香港01】
• 遺產物業按揭 申請草擬允許書 免付印花稅 【星之谷專欄－經濟一週】