財仔多按盤 轉按「逃生門」被封？【星之谷專欄 – 經濟日報】

中港全面通關後，樓市氣氛轉趨活躍，惟銀主盤數目仍持續上升，不少涉及二按、三按，甚至多按。《香港經濟日報》早前提到買這些多按銀主盤要注意的地方，筆者則想換個角度，探討這些涉及財務公司按揭的多按業主，究竟能否轉按至銀行，從而找到新出路？

自政府放寬按揭成數、1,200万元住宅可借8成後，不少涉二按、三按的物業，都蜂擁地一筆過轉按至銀行，脫離財務公司高息枷鎖。例如陳生（化名）擁有一層市值1,000万元住宅物業，銀行頭按為500万元，財務公司二按為200万元，早年他轉按到另一間銀行，並透過按揭保險借足700万元，足夠清還舊銀行一按及財務公司二按。

不過，近月似乎有所變化。根據筆者觀察，這些多按物業要轉按至新按揭成數計劃去「清數」，遺憾地都未能獲按揭保險公司批出。即是說，若果陳生的個案發生在今天，其1,000万元住宅物業轉按，最多只可借5成（500万元），未能清還200万元財務公司二按，因此轉按不會獲批。

今非昔比，打算抵押物業借二按或多按的業主，往後未必再容易轉按至銀行清還財務公司貸款。

發展商二按仍可轉按「清數」

唯一例外是，若果業主是靠發展商二按或「呼吸plan」買新樓，雖然是透過發展商旗下財務公司借貸，但仍然可以轉按至銀行新按揭成數計劃，甩走發展商按揭——但要留意新樓正式入伙後才可以進行。

此外，如果按揭成數是6成或以下、不需經按揭保險公司，業主仍然可以用「清數」方式轉按償還財務公司按揭。不過，當物業去到二按或三按，其實總貸款額很大機會已經超過楼价6成，基本上沒有「水位」轉按清數。

故此，除非閣下預計未來有能力還款，否則把物業抵押給財務公司申請二按或三按，其實風險甚高；而且一旦二按或三按被財務公司註入土地註冊處後，該處會向一按銀行發「電子提示」（e-alert），業主隨時被銀行追收貸款（call loan）或加息。

假如閣下純粹是「周身卡數」或「私貸纏身」，而不是二按或三按，其實亦有轉圜餘地——住宅楼价600万元或以下仍可以轉按7成半清數；楼价600万元以上，上限則為6成。最後，本文純是筆者觀察所得，並不代表按揭保險公司或銀行立場。

星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝

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