居屋擔保期所剩無幾與其丟空不如轉跑道 (下)《星之谷專欄 – 經濟一週》

除了由賣家補地價外，買賣雙方亦可以事前協議由買家負責補地價費用，惟當中有很多不確定因素和風險需由買方承擔。因此，就算物業價錢吸引，買家也不宜衝動行事。

要計算居屋補地價的金額，需要兩項資料，一是房委會對單位的估價，以及單位當年買入時的折扣率。

惟兩者在簽定臨約之前，買家都未必知悉，故在計算補地價金額時，有機會要「靠估」。

當然，若想稍準確一點去評估補價費用，可要求業主出示樓契，當中會註明買入價及當時市值，從而計算出相應折扣率。

要留意，每個單位的市值，是按售出當日計算，同期最早及最遲售出的單位或相隔數個月，期間如楼价大幅波動，折扣率相差可逾10%。

另外，有些單位因種種原因成為貨尾，並落到下一期發售，折扣率更會差天共地。因此，買家不應因評估過同屋苑其他單位，而假設目標單位的折扣率相同。

物業現時價值可以參考銀行估價，不過銀行與房委會的估價不同，房委會派員上門時，會就單位狀況對估價作出調整。

例如房委會對單位估價是800万元；銀行是750万元，若折扣率是四成，補地價金額則會多出20万元；相反，如房委會估價低於銀行，金額就會較少。

按揭金額大打折扣

買家補地價的交易，補地價金額不會計算在楼价內，如單位的自由市場價值是800万元，預計補地價300万元，那雙方可協議「楼价500万元、買家負責補地價費用」，並註明在臨約內。

銀行按揭只會以500万元去計算，如申請九成按揭，買家要支付50万元首期及300万元補地價費用，合共350万元。

但由賣家補地價，合約價便會是800万元，九成按揭僅需付80万元首期。

無論是誰負責補地價，手續必須是原業主提出，費用需在補價通知書發出後兩個月內找數，如成交期長，而賣方又早早申請補地價的話，買家要在交易前先補地價。

一旦未能成交，由於該筆費用已交給政府，能否退回是一大疑問。

另一方面，由於遞交申請的主動權在原業主一方，亦要開門讓房委會派員上門視察，如賣方遲申請或未能安排視察，買家臨成交前才收到通知，亦未必夠時間籌備資金。

購買私樓，買方律師樓只需收齊按揭貸款及首期尾數，轉交賣方便完成。

但由買家補地價的個案，買家代表律師需與賣方律師樓索取補價通知書，以及向房協會進行補地價，比平常多一重手續。為避免忙中有錯，最好都是委託有相關經驗的律師行代為處理。

揀選銀行按揭時同樣要三思，銀行需要在成交當日的正午或之前完成。

由於補地價金額不計算在合約楼价內，部分銀行可能怕有「超低價成交」的問題而不接受按揭申請，最好多問幾間銀行，以策万全。

子非魚