買樓回贈需扣減貸款額 (續)【星之谷專欄－頭條日報】

上篇提及的個案，因回贈扣貸款額的機制，買家最終借少了近百万元，出街後收到不少迴響。

入住許可証問題近日才浮現

就上文提及的樓盤，開售已超過4年，入住許可証本已非新鮮事。只因上會期限長達三年多，問題才在近期浮現。加上近日楼价下跌，有些另類的做法亦變得不太可行，本文一一詳述。

一般成數按揭買家容易解決

上文談及的例子，買家購買800万元住宅，各類前期回贈達楼价的20%，銀行將以640万計算按揭成數。如買家原以為可用800万元借六成按揭即480万元，但銀行以640万計借六成，就借少了96万元。這類買家可考慮申請按揭保險，八成按揭可借512万元，輕易解決問題。

高成數按揭買家的另類方案

如買家原本想借800万元的八成按揭640万元，即使用640万元批出九成按揭只有512万元，與買家心目中的首期差額仍高達128万元。就此，筆者想到幾個理論上可行，但現實上未必可行的方案。

方案一: 發展商一按?

方案一是申請發展商一按，然後轉按至銀行。新盤許多時都會提供發展商一按，普遍高達楼价的85%左右。如意算盤是，買家先借800万元的85%即680万元，待取得貸款後，或低息蜜月期過了後以8成按揭轉按到銀行，到時可補回少於40万元差額。不過，翻查價單，該盤選擇了先住後付計劃的買家並不能申請發展商一按，此方案變成並不可行。

方案二: 財務公司

方案二是相當大膽的方法，買家先向其他財務公司申請按揭，由於財務公司並不受金管局監管，借出多少成數按揭純屬商業決定，罰息期亦較有彈性。就近日而言，財務公司的一按利率最低亦要12%左右。此方法的最大危機是，銀行在處理轉按時最高可以經按揭保險批出估價8成按揭。但近期楼价下跌，按揭保險亦有可能拒批有關轉按申請，如果在財務公司上會後未能轉會到銀行，將要硬食貴息。

方案三: 從銷售做起

方案三主要針對入住許可証費用的「回水」機制，這方面不是買家能力所及的選擇，而是從發展商的銷售策略做起。如果某單位楼价原本是800万元，選用建期成交的買家在前期只需繳付10%大訂，然後等建期找剩餘楼价90%的尾數；選用先住後付的買家，需在交付10%大訂後，還要在指定日子補付80万元訂金，當樓宇落成後，這類買家就可即時取匙入住，並在一段相當長的時間後才找剩餘楼价80%的尾數。

以上方案三的補付訂金是買家需繳楼价的一部份，而不是「先繳入住許可証費用、其後以現金回贈全數回水」。這方案現行的先付後住計劃的繳款期及金額做法類似。

樓花盤可按各自的銷售策略要求買家在指定期限補付訂金，方案三的支付辦法並無不妥。雖則如此，由於買家取匙至上會期間不用繳付租金，銀行仍有機會將「免租」一事評估等值優惠而對貸款額作出扣減。

子非魚

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