買樓回贈需扣減貸款額 (中)【星之谷專欄－頭條日報】

一手樓優惠林林總總，買家可以從售樓說明書上查閱各種優惠的條款、金額及發放的日期（數期）。

前文提及的「光豬價」相當容易理解。在揀樓日，買家只要清晰了解自己可享那類優惠，在簽買賣合約時，細心核對折扣後的售價正確與否。買家不用擔心回贈期數的問題，只需依合約上的售價計算補付訂金、印花稅及找清尾數的金額及日期以完成交易，此文不贅。

相對於楼价折扣，發展商較樂於提供現金或入帳形式的回贈，因為回贈詳情不會反映在買賣合約及土地註冊處的查冊紀錄上。事後，其他人較難查核實際優惠，以避免造成「愈賣愈平」的不良印象。

這類回贈大致可分為找清楼价尾數前發放，或找清楼价尾數後才發放。買家除要確定自己可獲那類回贈及其金額外，還要清楚有關回贈發放的期數，及對銀行批出貸款所扣減的金額有所準備。最理想是列出一個由揀樓日起計算第N天，要支付的金額和收到回贈的時間表，確保自己在指定日子前有足夠資金找數。
現金回贈直接交律師樓

找清楼价尾數前發放的現金回贈過去比較少見，估計是發展商怕買家收到回贈後，變相首期（或訂金）金額減少了，提高了買家的撻訂意欲。近一兩年，發展商可能想通了新方案，提供的現金回贈不會經買家，而是直接將錢交到律師樓，用作支付印花稅或楼价尾數的部份。

例如買家在第五個工作天前上律師樓補付訂金，與臨時訂金合共支付楼价10%的大訂的時候，發展商才替買家支付印花稅。那時候買家已支付楼价10%的金額，撻訂的機會就大大減少。有趣的是，一般交易的印花稅都是由買家支付，當取消交易後，印花稅就會退回買方。不過，在售樓說明書內有指明，如取消交易，買家須把印花稅退回發展商。那實際上，退印花稅的錢銀交收到時會如何操作呢？

另一類找清尾數前發放的現金回贈，通常在成交前一刻發放，發展商亦通常會直接交到律師樓，用作支付部份楼价。就近日臨近上會期限的一個元朗新盤為例，翻查當年價單，如客戶符合「換樓」、「印花稅」、「不申請發展商一、二按」、甚至採用繳付入住許可證費用的「先住後買，最後退回許可證費用」的計劃，總回贈金額可達楼价2成以上。如此大額的回贈，都會列明在合約上，銀行在審批按揭時都會考慮在內。

除了以上的大額回贈外，以往有些樓盤，還有些另類優惠，亦未必在簽臨約時確定將會使用，例如律師費優惠或將來子女入讀指定學校的學費津貼等。銀行通常會向客戶查詢會否採用及要求客戶作出聲明。

子非魚

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