借私貸造定期享逾3厘息差 適時還款免窒礙按揭《星之谷專欄 – 經濟一週》

上期本欄提到，由於現時按揭貸款和定期儲款有息差，業主可透過重按或轉按物業套取資金，再做定期儲蓄收息。市面上亦有一些標榜低息的私人貸款（P loan），實際年利率在2厘以下，貸款後再做定期，賺取的息差更高。不過，現時楼价接連調整，遇上心水靚價盤卻借了私貸，有機會影響按揭申請，錯過平價入市時機。

私人貸款屬非擔保貸款，還款年期短，一般由12至60個月不等，早前有中小型銀行提供實際年利率低至1.335%的稅貸，再申請年利率4-5%的1年期銀行定期存款，賺取高達3.67%的息差。

要留意的是，上述私貸個案的每月還款金額為約為8.4万元，總利息開支為約7,200元。如果將私人貸款用作定期儲蓄，就會鎖死資金，貸款人要額外預備每個月約9万元的現金流，才足以應付每月的私貸還款額，直至一年後定期存款到期，連本帶利取回。

不過目前業主劈價賣樓，令有意上車或換樓的人士多了揀平貨的機會，惟非首置人士申請按揭，需通過每月供款與入息比率（DTI）及壓力測試，一旦借了私貸，每月還款數額巨大，除非入息超高，否則難以通過壓測，令按揭申請觸礁。

當然，市面上部份銀行接受還款期數剩餘3期以內的私貸，會將申請人每月還款額剔除出DTI及壓力測試，按揭貸款人可以嘗試向不同銀行申請，並計好時間drawdown。

或被質疑貸款畀首期

承造按揭的銀行查詢環聯（TU）信貸紀錄，按揭申請人是否有借私貸就一目了解，難以隱瞞。即使申請人沒有借私貸，只是授權銀行查詢其個人信貸報告，都會留低記錄，甚或導致信貸評級扣分，不過就會隨時間回升，而且只要申請人本身評分不太差，對按揭就影響不大。

另一方面，申請高成數按揭和私貸不宜在短時間內同時進行，因為在申請按揭之前6個月內獲批的私貸，有機會被視為用於支付物業的首期，違反金管局指引。即使按揭申請人能證明有足夠的資金去支付首期，銀行亦會懷疑該筆資金的來源而反覆追問，有機會耽誤業主的按揭申請。

提早還私貸利息倍增

而一旦銀行批核員檢視所有資料後，申請人的壓力測試不過關，部份銀行只能提供conditional offer，需要按揭申請人先清還私貸，銀行才會放款，那申請人就要考慮是否提早還款。

提早還私貸，需要支付貸款餘額的利息外，還要支付額外的罰息，而且是要整筆貸款去計算百分比，再以上文銀行私貸為例子，借私貸100万一年，還了8個月，最後四期因為要申請按揭而提早還款，加上額外罰息，變相令全期利息大增。

最後提醒私貸貸款人，因還款後需時約1個月，TU才會反映最新的債務狀況，而銀行則需要貸款人自行呈交找數的證明，故按揭申請人要謹記保留有關清還私貸的單據，否則又可能會延誤申請。

子非魚

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