銀行高息定期搶客 業主坐享其成《星之谷專欄 – 經濟一週》

香港踏入加息週期，正在供樓的業主可能會為按揭貸款利息上升而發愁，但另一方面，銀行的存款利息亦節節上升，甚至有銀行推出逾5厘的高息定期存款計劃，相對現時2.875%的按息，兩者有約2厘的息差，讓業主有套利的機會，隨時兩年淨賺10万元。

根據2021年的人口普查資料，全港約有85.8万戶家庭已還清按揭貸款，這些現契樓通常是由退休人士持有，業主未必有收入，惟可透過行資產審查的方式，將物業重按套現，一般可借到楼价的四成。

套現滿足銀行存款門檻

套現得來的資金，就可放進銀行作高息定期存款。等待兩年罰息期過後將按揭貸款清還，並將獲得的存款利息、減去需要支付的按揭利息，餘下的就是業主兩年內的收益。

截至筆者交稿當日，香港共有三間銀行的港元定期存款計劃在5厘或以上，不過入場門檻都頗高，部份銀行需要100万的新資金，但亦正正適合重按套現的業主。

假設業主將一幢500万元的物業重按，經資產審查方式借到200万元，以按息2.875%、還款期20年計算，初期月利息支出約4,800元，兩年的總利息開支則是約11元。

當業主將這貸款全部投入銀行作定期存款，以目前銀行的最高年利率5.1%計算，兩年利息就有近21万元，扣除約11万元的按揭利息支出，餘下的約10万元業主就袋袋平安。

而重按的業主亦可以享有現金回贈，目前由銀行和按揭轉介公司提供的總現金回贈最高可達2.7%，即使扣除數千元的律師費，仍然綽綽有餘。不過，再次提醒按揭申請人，根據金管局指引，如按揭現金回贈超過1%，不論該回贈是由銀行或按揭中介提供，銀行都會把回贈金額從貸款額中扣減。

此外，重按後樓契會抵押予銀行，原本用於存放樓契的保險箱就可取消，節省每年數千甚至數万元的保險箱費用。

不過，業主要注意的是，定期存款會將資金鎖死一年，期間業主要每月清繳按揭貸款，故筆者建議業主需要計清楚每月的還款額，預留一筆資金供樓，直至定期存款到期後，才連本帶利取回。

高息戶口對沖風險

由於目前定期利率與按息利率仍有約2厘的息差，故仍有一定的套利空間。然而定期存款大多以一年結算，業主在一年後再續存時，存款利率或會有所浮動，万一存款利息大倒退，甚至重回零息時代，則沒有必要再做定期，可將資金投放於其他回報率較高的項目。

另一種情況，是按息因為最優惠利率（P）上調，導致H按的封頂息率再上升，甚至令按息息口高於定期存款的利息，業主只要善用高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link），就可以對沖利息的開支，所需要承擔的風險極小，基本上是穩賺不賠。

子非魚

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