揭物業低價交易原因 3類近親轉讓大起底《星之谷專欄 – 經濟一週》

香港近期股、樓齊跌，大家心情難免受到影響。一眾業主打開樓盤成交網站，看到同一屋苑的單位成交價接連下挫，更「食龍肉都無味」。不過即使有遠低於市價的成交，也未必完全反映市場的真實情況，因為部分交易可能是業主為物業甩名或轉讓予近親的操作，為此，業主要學懂如何分別哪些交易才是真正的成交。

市場上，有不少用名交易都是近親轉讓業權，例如由夫婦二人將聯名物業的一半業權「賣」給其中一方，藉以騰出「首置人頭」去再買入第二層樓，避免要繳付15%的從價印花稅 (AVD)。

同時，這些近親轉讓的交易不會牽涉實際金錢來往，但須有交易價格以釐定印花稅，為了慳稅，買賣雙方均會盡量壓低價錢，故不時有一些遠低於市價的物業交易。

一般而言，近親轉讓業權有三類個案，其中一種就上文提及，由夫婦聯名持有物業，甩名予其中一方，這個情況在查證時較為簡單，只需要在土地查冊 (land search) 時，確認到單位買方同時也是賣方其中一位業主，則屬於近親「甩名」。

查冊中出現送讓契

另一個情況則是送契樓，即以送贈形式轉贈物業。

這種交易方式比較少見，除了因為零元交易有機會被稅局以市價追討印花稅外，亦會有業權風險。

基本上五年內不能承造按揭，即使五年後有銀行願意承做按揭，收取的利率都會較高。

而分辨物業是否送契樓，亦可在土地註冊處查冊，如條文中出現「送讓契」(deed of gift)一詞，便表示物業是送契樓。

然而，即使是assignment (轉讓契)，如consideration (代價) 一項沒有填上銀碼，或只寫上「NIL」，也可肯定物業是以送贈形式轉讓。

買賣律師身分露端倪

最後一種類型，就是業主一轉一的交易，即由原業主A轉讓給新業主B。這類個案中，即使兩人姓氏相同，都未必能肯定是近親轉讓。

相對起前文所述的兩種情況，這樣一轉一的交易，在查核時會比較繁複。

要先確認買賣雙方委託的律師身分，因為買方與賣方如有血緣、婚姻或領養關係，雙方均可由同一位律師代表；否則，就需要由另一位律師代表，不過這樣就勾出契約文件會較多，相對查冊的費用亦會較高。

另外，近親的物業轉名，雖然會視作一般買賣去處理，但田土廳中不會註買賣合約，而只會註轉讓契，如果在田土廳中沒有見到物業的買賣合約，則可以肯定交易是近親轉讓。

至於真實的成交，可以參考經傳媒報道的個案，當中會交代賣樓原因、議價過程，通常是記者根據知情人士提供的資料而撰寫，可信性會較高。

清楚分辨物業低價成交背後的原因，毋須人云亦云，對自己的物業，自然也能夠作出更精明的決定。

子非魚

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