買唐樓博重建按揭盲點了解先《星之谷專欄 – 經濟一週》

樓市下行，劈價盤湧現，部分置業人士將目光投向唐樓，除了楼价相對便宜外，亦可享受較為寬敞的居住環境，一旦遇上獲發展商或政府高價收購重建，隨時有意外驚喜。

原則上唐樓的按揭申請，與普通私樓沒有分別，不過唐樓買家要留意單位的樓契是否完整，而一旦發現唐樓有維修令、僭建物或劏房，會影響敍造按揭。

「買樓最怕唔見契」，尤其是舊樓業主更容易遺失部份的樓契，業主需委託律師從土地註冊處補回樓契，獲對家律師同意物業有良好業權 (good title)，銀行才會接受補契樓的按揭。

缺良好業權證明有機會被踢契

惟並非每單交易都如此順利，試過有一宗個案，上手業主授權他人賣樓，現時的業主因未有將該份授權書放入土地註冊處，到業主再賣樓時，因欠缺該份授權書，被買家律師質疑其身份，並不願意為物業給予良好業權，結果新買家申請按揭亦觸礁。

另一方面，唐樓樓齡高，維修無可避免。所以買家申請按揭時，亦要了解清楚物業或大廈有沒有由屋宇署發出的維修令或清拆令。

如果需要清拆的僭建物是屬於單位，例如只是簷篷，只要貸款人承諾清拆，一般都不會影響按揭申請。

惟有些銀行較為保守，或會扣減按揭成數，或者需要待僭建物拆除後，才批出按揭。

至於在公共地方的維修令，則視乎大廈的業主立案法團有沒有處理，如沒有跟進或根本沒有法團，按揭申請會較為困難。

還有一個比較特殊的情況，就是維修令於簽約後至成交期之前出現，有較為嚴謹的銀行會即時剎停按揭放款。

因此，買家應盡量排除這些風險，除了事前於進行土地查冊外，亦可詢問大廈管理處或法團，以及到屋宇署的網站，查閱是否有維修或驗樓公告。

在簽臨約時，亦可列明一旦成交前有屋宇署書面命令出現，買家有權延遲成交，保障買家不會因維修令突然出現，被銀行拒批按揭而「揦手唔成勢」。

另外，唐樓業主申請轉按套現時，比較其他物業亦有需要注意的地方。

曾經有個案在申請轉按期間，發展商派人來收樓，雖然只是初步協商，業主仍擔心會否影響按揭程序。

遇上這個情況，有銀行會以土地查冊的文件為準。

倘若當中沒有紀錄，按揭申請可以如常進行，銀行通常會在成交前多做一次查冊，一旦收購事宜已經記錄在案，銀行亦會拒絕發放按揭貸款。

無論是置業按揭，或是轉按套現，申請人都要謹記，唐樓成交不多，銀行有機會估價不足，當估價低於申請人的買入價，而銀行以估價計算按揭成數，變相申請人就要抬錢支付更多首期，才能夠成功「上車」。

子非魚