一項資產 力抗環球通脹壓力【星之谷專欄 – 經濟日報】

究竟有甚麼方法可以避免資產貶值？筆者認為英國樓是芸芸眾多資產中，最有條件為香港人抵抗環球通脹壓力。

國際貨幣基金組織（IMF）最新預計，今年已發展國家通脹率達到6.6%，有大行更預期會達到8.7%至9.5%，亦即是說去年每100元資產，今年就只剩下約90元購買力。有人打算以股票對抗通脹，然而股市表現不見得優秀。截至9月15日止，恒指今年已經瀉近19.4%，國指則挫21.5%；另一方面，美國標普500指數及MSCI世界指數也分別跌 18.7%及23.4%；再加上通脹效應，一般投資者財富或已縮水逾4分1，難言有抗通脹效果。

筆者認為，長線對沖通脹方法莫過於買樓收租。無他，住屋成本為消費者物價指數其中一項重要組成部份，理論上通脹升，租金收入亦會升，而楼价增長與租金增幅長遠將會成正比。反觀港人喜歡的「派息基金」，其回報表現實際是與企業盈利掛鈎，而非通脹。

事實上，根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）估算，美國整體住宅楼价今年將錄得11%升幅；而英國國家統計局數據顯示今年首7個月，當地楼价上升了6.3%，對比股市走勢可謂南轅北轍。

轉按港樓投資英倫物業

環顧全球，筆者認為買英國樓最划算。由2020年至2022年7月，英國樓已上升27% ，同期港樓只微升1%，高下立見。更重要的是，英國樓入場門檻低至200多万港元便有交易，而倫敦以外城市租金回報率可達5厘以上，對比香港2.5厘高出一倍。另外英國8月通脹達9.9%，相比香港7月只有1.9%，未來英國加租空間較大。

如果是早年買入港樓人士，目前物業仍有一定升幅，其實可以用香港物業加按或轉按套現，再投資英國。現時香港按揭實際利率最高為2.75%，對比英國租金回報率約5%仍低，套利空間超過2個百分點，10多年後便可以零額外成本情況下賺多一層樓。

上述還未計及近月英鎊匯價顯著貶值情況。以今年9月16日計，每1英鎊僅兌不足9港元，對比2021年6月高位11算下跌幅度接近18%，亦即是說現時香港買家可以用8折「優惠價」買英國樓，可謂機會難逢。

當然，英鎊弱勢並非毫無原因，主要是因為市場懼怕美國加息步伐急促及歐洲能源危機，英鎊破9算後可能下見8.5，或更悲觀的7.8水平。但香港人買英國樓由揀樓至到繳付首期，最快需時兩個月，成功撈底機會頗大。

同樣值得注意的是，英倫銀行預計當地通脹率將在今年第四季見頂至13%，2024年回落至2%。亦即是說捱過年多高通脹後，英國經濟料會重回正軌，匯價有望反彈，以現水平計相當值博。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝

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