銀行新推二元按揭計劃 加息期揀P按進可攻退可守？《星之谷專欄 – 經濟一週》

香港銀行的按揭計劃分為三大類，包括H按、P按及定息按揭。過去十年低息週期中，與1個月銀行同業拆息掛鉤的H按明顯跑贏，市佔率長居九成以上；P按及定息則瓜分餘下幾個百分比。不過最近有銀行推出新按揭計劃，在加息週期下，P按按息可望低於H按，待日後重返低息期，業主又可「切換跑道」至H按，可謂進可攻退可守，有機會打破H按獨大的局面。

過去H按一枝獨秀，除受惠超低拆息外，其封頂利率與P按相同亦是一大成因。

過去十年H按封頂息與P按利息一樣，但H按按息卻比P按低，業主自然一面倒採用H按。

至於主動揀P按的多為居屋借款人，因為政府規定居屋按揭必須行P按，但此規定將於11月改變，屆時居屋住戶亦可選用H按。

步入加息期，H按強勢會否改變？

隨拆息攀升，目前H按實際供息已等同封頂利率，即與P按按息相同。利率優勢頓失，惟H按選用率仍長期高於P按之上。

業主繼續用H按的理由很簡單，就是期望拆息有朝一日回落，令實際按息再次低於封頂位 (等同低於P按息)。

換言之，相比P按，H按按息永遠會等於或低於P按息，故採用H按是「無得輸」。

不過，H按立於不敗之地的局面恐將變天，最近中銀香港推出二元化按揭計劃，客戶可選H按，利率為H+1.3厘，封頂利率為P-2.25厘 (即實際按息2.75厘)；亦可選P按，利率為P-2.4厘 (即實際按息為2.6厘)。

遊戲規則從此改變，當拆息偏高，選P按的實際按息較低；當拆息偏低，選H按的按息會較低。

假設拆息續企於高位，H按按息等同封頂息2.75厘，便會高於P按按息2.6厘。

如果未來30年H按都在封頂位之上，中銀的P按計劃將永遠較優勝。

然而，現實世界利率有上有落，高息期不可能持續30年，故P按亦不會一直贏H按。

值得留意的是，自從中銀推出二元化按揭計劃後，其他銀行似乎有意跟隨，當中包括滙豐及恒生銀行。

筆者估計，未來將有愈來愈多銀行推行此類計劃，給予客戶H按以外的選擇，相信H按獨大的局面將被打破，P按市佔率料由幾個百分點，逐漸增加至一至兩成左右。

P按借款人可轉H按

儘管於加息期選擇P按可享較低按息，若未來步入減息週期，令H按息低於P按，業主豈不是「焗捱貴息」？

非也，皆因屆時借款人可以申請由P按轉至H按，銀行通常會容許。

即使銀行不從，客戶過了罰息期後，亦可透過轉按，轉至另一銀行重做H按，故目前選較低息的P按是攻守兼備。

展望未來兩年，H按實際按息難以低於封頂位，觀乎一年拆息已衝高至3.5厘以上，預示一年後以H+1.3厘計的按息將升至4厘以上，換言之，兩年內要回落至2.75厘封頂位或以下，有一定難度。

子非魚

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